¿Comprar una farmacia con local en alquiler es una buena opción?
Comprar una farmacia con el local en alquiler puede ser una alternativa interesante para reducir la inversión inicial necesaria y destinar una mayor parte del capital a la adquisición del negocio, la licencia o el fondo de comercio.
Esta fórmula puede facilitar el acceso a la titularidad de una farmacia, especialmente cuando existe una buena rentabilidad, estabilidad del negocio y un contrato de alquiler sólido.
No obstante, antes de tomar una decisión conviene analizar aspectos como la duración del contrato, el importe de la renta, las condiciones de cesión o la viabilidad económica de la operación.
¿Está buscando una farmacia en venta y le asusta endeudarse demasiado?
Este miedo, es al que habitualmente se enfrentan nuestros clientes. No se preocupe, puede tener una alternativa razonablemente viable: comprar farmacia con local en alquiler. Esta solución es una verdadera oportunidad para ser titular de una farmacia con una menor inversión inicial y, por tanto, una mejor situación financiera de partida.
Comprar la farmacia con el local en alquiler puede ser una opción viable si asegura un contrato de alquiler largo (mínimo 15-20 años), tiene un precio de renta compatible con los resultados del negocio y se prevén cláusulas de cesión/trasmisión. La clave está en la cobertura jurídica del local y la rentabilidad del negocio, no solo en la titularidad del inmueble.
En la compra de una farmacia no existe una única operación perfecta y cada decisión debe analizarse en función de la viabilidad del proyecto.
En anteriores artículos hemos tratado otros aspectos como las diferentes rentabilidades en función de las ventas y cómo esto debe determinar un precio diferente entre dos farmacias, aunque ambas tengan igual facturación. También hemos hablado de la subrogación de los trabajadores al nuevo titular de farmacia y, en particular, del espinoso tema de los “contratos blindados” de las trabajadoras embarazadas o en situación similar.
Todos estos factores influyen en el valor y sostenibilidad de una operación.
En este artículo queremos que reflexione antes de descartar una farmacia únicamente por no disponer de local en propiedad.
¿Por qué comprar farmacia con local en alquiler?
Ya sabemos que existen ciertas ventajas a la hora de comprar el local de farmacia como pueden ser la seguridad de permanencia y no estar sometidos a vaivenes del mercado inmobiliario o del arrendador una vez finalice el contrato.
Mientras que por otra parte, la ventaja siendo el arrendador, es que una vez que alquilamos el local, nos será más difícil (a veces imposible) trasladarnos a un nuevo local, si queremos conservar la clientela obtenida durante los años de contrato en “esa ubicación”.
¿Sigue siendo más ventajosa la propiedad frente al alquiler?
Pues depende, como siempre, hagamos cuentas de una y otra manera y, si al final los números son favorables al alquiler frente a la financiación para la compra, ¿por qué descartar esta opción?
A priori, la compra del local junto con la compra de la farmacia conlleva una mayor inversión en inmovilizado y unos gastos financieros con los que no contamos en el alquiler. Contemplemos también la ventaja de “tratar con una persona” y no con “un banco” cuando ocurran las numerosas incidencias que traen esos 15-20 años de “convivencia”.
En todo caso, le recomendamos que haga números y si se decide por el alquiler no deje de contemplar 3 aspectos primordiales.
¿Le gustaría que analicemos el contrato de alquiler del local antes de que compre la farmacia? Solicite su valoración y revisión de contracto
Tres son los aspectos que debe valorar en el contrato al comprar farmacia con local en alquiler:
1.- Que el contrato de arrendamiento sea por periodos largos de tiempo, esto garantiza continuidad.
En la práctica, y puesto que la financiación del Fondo de Comercio de la farmacia va unida al tiempo de permanencia en local, se suelen pactar por 15 -20 años.
2.- Que el derecho de traspaso a un futuro adquirente no este entorpecido por el casero.
La actual ley de arrendamientos contempla “la notificación al casero del traspaso” y no la “autorización “como contemplaban anteriores legislaciones. Tenga en cuenta que los pactos en contrato prevalecen frente a la ley, de modo que, si pactan lo contrario, tendrá que atenerse a la condiciones firmadas.
3.- Que la cuota de renta obligada sea una cantidad que pueda pagar, en función de las ganancias del negocio. Esto es, que no esté usted trabajando para poder pagar al arrendador, o al banco, o a los proveedores. Trabaje también para poder vivir y ganar.
En conclusión, comprar farmacia con local en alquiler es una gran oportunidad para ser titular de farmacia, pero si puede negociar un buen contrato, que le permita continuidad y rentabilidad sin sobresaltos, que no le frene la compra del local para su farmacia.
¿Duda sobre la compra de farmacia con alquiler o de farmacia o incluyendo el local? No se preocupe, contacte con nosotros y nuestros expertos en compraventa le asesorarán.
Por último, le recomendamos leer nuestro artículo relacionado sobre la recompra del local de farmacia.
Preguntas y respuestas frecuentes sobre comprar farmacia con local en alquiler
¿Cuántos años debe tener el contrato de alquiler del local para que el banco acepte financiar la compra de la farmacia?
Los bancos suelen exigir un contrato de alquiler de al menos 15 a 20 años, que garantice estabilidad y cobertura durante toda la amortización del préstamo.
¿Se puede negociar opción de compra del local dentro del arrendamiento al adquirir la farmacia?
Sí. Es posible incluir una opción de compra futura en el contrato de arrendamiento, lo que ofrece mayor seguridad y flexibilidad para el titular de la farmacia.
¿Cómo afecta una subida de renta a la viabilidad de la farmacia comprada con local alquilado?
Una subida significativa de la renta puede afectar la rentabilidad del negocio. Por eso se recomienda pactar revisiones limitadas o vinculadas al IPC en el contrato inicial.
¿Qué pasa si el arrendador del local no accede a la subrogación o cesión del contrato cuando vendo la farmacia?
En la venta de una farmacia, la cesión del contrato de alquiler del local no requiere, con carácter general, la autorización del arrendador. Según el artículo 32 de la LAU, basta con realizar una notificación fehaciente al propietario en el plazo de un mes desde la cesión.
Solo será necesaria su autorización si el contrato de arrendamiento prohíbe expresamente la cesión o exige consentimiento previo. Por eso, es fundamental revisar bien esta cláusula antes de iniciar la operación.
¿Es preferible comprar el local o alquilarlo cuando adquiero una farmacia? ¿Cuál escenario sale mejor?
Depende de la situación económica y de la ubicación. Comprar farmacia con local en alquiler permite menor inversión inicial y más liquidez, aunque la compra del local puede ofrecer estabilidad patrimonial a largo plazo.
Rosa Gómez Soto
