¿Cómo calculo el precio de venta de una farmacia?

Hoy abordamos en nuestro blog un tema que tiene mucho interés en la compraventa de farmacias y es cómo calcular el precio una  farmacia en venta para saber cuánto cuesta comprarla o a cuánto tiene que venderla.

Para explicar cómo se calcula, vamos a seguir  esta canción infantil: «Uno por uno es uno, dos por dos es cuatro…» El factor multiplicador. Y… ¿en qué calleja? en la Moraleja.

¿Cuánto vale una farmacia?

Vamos a ver las formas de calcular los precios a la hora de vender farmacia.

Comenzamos aludiendo a la canción anteriormente mencionada y explicando por qué la música que utilizábamos de niños para aprender la tabla de multiplicar o la canción popular que acompañaba a nuestros juegos, nos han recordado los dos métodos que tenemos en cuenta a la hora de calcular el precio de una farmacia y su rentabilidad. Esto lo explicaremos un poco más adelante. Ahora, comenzaremos haciendo una breve introducción de las fluctuaciones de los precios de farmacias en estos años pasados  y cuáles han sido las causas de estas fluctuaciones en el factor multiplicador .

Antes de nada, para el que no lo sepa, el factor multiplicador es un ratio que se viene utilizando y que se aplica sobre el volumen de ventas anuales de la farmacia que se vende, obteniendo con ello el precio en ese momento de mercado.

Para saber cómo las crisis económico- financieras afectan a los precios de mercado, y prever, en la medida de lo posible, qué ocurrirá con los precios de las farmacias en esta nueva crisis provocada por la pandemia de la COVID-19, podemos contarles la evolución en la anterior crisis del 2008. Veamos:

Crisis pasadas y sus efectos. Ejemplo para la crisis futura por COVID-19

En el año 2013 uno de los efectos que tuvo la crisis, además de frenar el número de compraventas, es que el factor multiplicador se redució prácticamente a la mitad.

En el 2014, desaparecido el fantasma de la incertidumbre, un borrador de anteproyecto anunció el acceso a la farmacia a inversores no titulados y apareció de nuevo la inversión. Los compradores empezaron a salir de su escondite y los bancos abrieron de nuevo sus puertas. Los inversores,  en pocos meses, se lanzaban de nuevo a la búsqueda de oportunidades en el mercado. Las había y ¡muchas! Ya hemos dicho que los precios habían bajado de forma considerable .

Pero, siguiendo la ley de la oferta y la demanda, el exceso de compradores llevó de nuevo a que, poco a poco el factor multiplicador empezara tímidamente a elevarse, hasta  finalizar el año con un factor medio que se veía elevado del 1-1.3 de principios de año al  1.5-1.6 de finales.

2015: El factor sigue subiendo, pero de una forma prudente.

Y, llegamos al presente. El número de farmacias vendidas supera los ránkings de hace años pero, en diciembre, las elecciones y los inciertos resultados nos traen a incertidumbres pasadas. Los vendedores no venden, a la espera de  acontecimientos; los  compradores llaman a la puerta de las asesorías en su búsqueda desesperada de farmacias con la misma respuesta en todas  “en estos momentos, no tenemos ninguna farmacia a la venta que encaje con su perfil”.

Fórmula para calcular el precio de venta de la farmacia

Dicho esto, está claro que el mercado fluctúa según la ley de la oferta y la demanda y en este sector, desde siempre, hay poca oferta y suficiente demanda para que los precios suban una vez despejadas las incertidumbres legislativas o superadas las crisis económicas.

Así, la fórmula consiste en multiplicar las ventas anuales por un índice corrector (que suele ir desde 1 al 2).

Vamos a verlo con un ejemplo:

Una farmacia que venda al año 1 millón de euros podría costar desde 1.000.000€ a 2.000.000€. Estos índices cambian continuamente en función de la demanda.

Algunos cambios en la fórmula de cálculo

Ahora bien, esta fórmula de cálculo por sí sola está empezando a cambiar. Se empiezan a tener cada vez más en cuenta los estudios de viabilidad realizados por los bancos que son finalmente los que pagan y, por tanto, “los que mandan”.

La aplicación del factor multiplicador venía determinada por una situación -que hoy está claramente superada- en la que existía un margen fijo para todas las ventas de medicamentos (antes el 29.9%), por lo que se sabía exactamente cuál iba a ser el beneficio real del comprador. Además, lo que se vendía en la farmacia era básicamente medicamentos. No obstante, en la actualidad, si bien el precio del medicamento es fijo y el margen está fijado por ley, los ajustes son  superiores a ese 29,9% del que hablábamos. De modo que el margen obtenido, no se calcula tan fácil como multiplicando por un ratio sus ventas. Por ello, aplicar únicamente el coeficiente multiplicador para todas las ventas es un error, ya que es distinto vender una hormona de crecimiento, un preservativo o un paracetamol  (con márgenes muy diferentes unos productos de otros).

Por tanto, el precio de una farmacia debe obtenerse no con una fórmula simple sino después de tener en cuenta diversos temas.

¿Qué se debe tener en cuenta para calcular el precio una farmacia?

No hay una solución unívoca, pero sí considero que hay diferentes parámetros que han de conjugarse y valorarse, y que son -siguiendo la canción infantil- los siguientes:

1. “¿En qué lugar?” El local de la farmacia: ¿Es local propio o en alquiler?, ¿Tiene los metros suficientes marcados por la legislación o por el interés comercial?
2. “¿En que calleja? en la Moraleja”: La zona importa, la población, su edad y nivel económico influyen a la hora de valorar su rentabilidad.
3. “Esconde la mano que viene la vieja”. La clientela específica se ha de tener en cuenta. No es lo mismo las ventas de residencia que otras dispensadas en mostrador. La valoración de la farmacia tendrá en cuenta el riesgo de las primeras y la estabilidad de las segundas.
4.  Y “pinto pinto gorgorito”, algunos factores más son:

• Personal: número de empleados, antigüedad, salarios, costo de despido o subrogación.
• Facturación: tipo de ventas (venta libre, seguridad social u otros seguros, parafarmacia, otras ventas)  y con esto la determinación de márgenes, según tipo de venta.
• Servicios de la farmacia: horario, guardias, número de servicios adicionales, repartos de los mayoristas diarios.
• Perspectivas futuras: nuevas farmacias que se vayan a abrir en la zona o nueva normativa en proyecto; construcción, apertura de un centro comercial, de salud u otros que puedan hacer variar la facturación a futuro.

Con los datos anteriores se puede hacer un análisis bastante completo, pero es indudable que al final el precio de una farmacia depende de la capacidad de negociar, y en definitiva, de que los pactos sean beneficiosos para ambos, así como que estos sean optimizados de la mejor manera tanto fiscal como jurídicamente.

Y aprovechamos el cierre del artículo para recordarle que si necesita obtener más información de una farmacia en venta nos tiene a su disposición para dichas gestiones y que nuestro trabajo sólo se cobrará si finalmente la operación se cierra con éxito, siendo nuestros precios los más competitivos del mercado.