La recompra del local de farmacia mediante el derecho de retracto es una fórmula que permite al titular obtener liquidez a través de la venta del inmueble sin renunciar definitivamente a él.
Este mecanismo se utiliza cuando el propietario necesita disponer de capital, pero quiere reservarse la posibilidad de recuperar el local en el futuro. Para ello, en la compraventa se incluye un pacto de retroventa, mediante el cual el vendedor conserva el derecho a recomprar el inmueble dentro del plazo y condiciones pactadas.
Además de permitir obtener liquidez, este tipo de operaciones también puede ofrecer determinadas ventajas fiscales y de planificación patrimonial.
En este artículo le explicamos cómo funciona la recompra del local de farmacia, qué ventajas tiene para comprador y vendedor y cuáles son sus implicaciones fiscales.
¿Cómo se realiza la recompra del local de farmacia?
La recompra del local de farmacia se realiza mediante el denominado derecho de retracto convencional, que surge cuando las partes incluyen en la compraventa un pacto de retroventa.
Este pacto permite que el vendedor conserve el derecho a recuperar el inmueble transmitido, es decir, a recomprar el local de farmacia en el futuro.
Para ejercer este derecho deberán respetarse tanto las condiciones pactadas entre las partes como lo establecido en el artículo 1518 del Código Civil.
Entre las condiciones más importantes destacan el precio de recompra y el plazo para ejercer el retracto, que podrán acordarse libremente dentro de los límites legales.
Ventajas de la recompra del local de farmacia para el vendedor
1. Posibilidad de recuperar el inmueble
La principal ventaja es que el vendedor conserva el derecho a recomprar el local de farmacia en el futuro.
Por ejemplo, si el local se transmite a un hijo o a otro familiar, el titular puede obtener liquidez hoy y reservarse la posibilidad de recuperar la propiedad más adelante.
Para ello, el derecho de retracto deberá quedar recogido expresamente en la escritura de compraventa.
Las partes podrán pactar libremente las condiciones, aunque deberán respetarse determinados límites:
- Precio: el vendedor deberá devolver, al menos, el precio original de venta y los gastos soportados por el comprador.
- Plazo: el derecho podrá ejercerse durante un máximo de 10 años; si no se pacta nada, el plazo será de 4 años.
2. Obtener liquidez sin renunciar definitivamente al local
Este tipo de operaciones permite transformar el inmueble en liquidez inmediata, conservando la opción de recuperarlo posteriormente.
Puede resultar interesante cuando existe una necesidad puntual de financiación o una planificación patrimonial concreta.
Ventajas para el comprador
La principal ventaja para el comprador se encuentra en el ámbito fiscal.
Al existir un derecho de retracto, parte del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) puede diferirse en el tiempo, obteniendo un ahorro financiero al retrasar parte de la tributación.
El comprador no satisface el impuesto íntegro desde el inicio, sino que el pago puede dividirse en dos momentos:
- Primer pago: al formalizar la compraventa. Al existir el derecho de retracto, el inmueble se transmite con una carga y la base imponible inicial será del 66,66% del valor del inmueble (2/3 partes).
- Segundo pago: cuando el derecho de retracto se extinga o finalice el plazo pactado, el comprador deberá satisfacer el impuesto pendiente sobre la diferencia restante.
Este diferimiento permite retrasar una parte del pago del impuesto y obtener una ventaja financiera, aunque deberá valorarse la evolución futura del valor del inmueble.
Ejemplo de recompra del local de farmacia
Supongamos que en el año 1 transmite el local de farmacia a su hijo por 300.000 €, incorporando un derecho de retracto con una duración de 10 años.
Al existir este derecho, el comprador no tributará inicialmente sobre el valor total del inmueble, sino únicamente sobre el 66,66% del valor.
Por tanto:
- Valor del local: 300.000 €
- Base imponible inicial: 199.800 €
- ITP inicial (7%): 13.986 €
Cuando el derecho de retracto se extinga, el comprador deberá satisfacer el impuesto pendiente.
Si en ese momento el local tiene un valor de 345.000 €, la diferencia pendiente tributará entonces:
- Base imponible adicional: 145.200 €
- ITP año 10 (7%): 10.164 €
De esta manera, el comprador difiere parte del pago del impuesto y obtiene un ahorro financiero, aunque si el valor del inmueble aumenta con el tiempo, la tributación final también podría incrementarse.
(En algunas comunidades autónomas el ITP puede alcanzar hasta el 11%.)
¿Qué ocurre si se ejercita el derecho de retracto?
Si finalmente el vendedor decide ejercer el derecho de retracto y realizar la recompra del local de farmacia, volverá a adquirir el inmueble y deberá tributar nuevamente por la operación.
En este caso, será el vendedor quien actúe como comprador y, por tanto, quien deba satisfacer el ITP correspondiente.
La base imponible se calculará sobre 2/3 del valor del inmueble en el momento de la recompra.
Siguiendo con el ejemplo anterior, si el retracto se ejercita en el año 3, cuando el local tiene un valor de 315.600 €, la tributación sería la siguiente:
- Valor del inmueble: 315.600 €
- Base imponible: 210.400 €
- ITP (7%): 14.728 €
Esto permite al titular recuperar el inmueble que vendió inicialmente, cumpliendo así el objetivo principal de este mecanismo: obtener liquidez temporal sin renunciar definitivamente al local.
La recompra del local de farmacia mediante el derecho de retracto puede ser una alternativa interesante cuando existe una necesidad puntual de liquidez y se desea conservar la posibilidad de recuperar el inmueble en el futuro.
En Gómez Córdoba contamos con amplia experiencia en compraventa de farmacias y planificación patrimonial. Si desea analizar las implicaciones fiscales y jurídicas de este tipo de operaciones, estaremos encantados de ayudarle.
Preguntas frecuentes sobre la recompra del local de farmacia
¿Qué es la recompra del local de farmacia?
La recompra del local de farmacia es una operación mediante la cual el propietario vende el inmueble reservándose el derecho a recuperarlo posteriormente a través de un derecho de retracto pactado en la compraventa.
¿Cuánto tiempo puede durar el derecho de retracto?
El plazo máximo para ejercer el derecho de retracto es de 10 años. Si las partes no establecen un plazo en la escritura, el Código Civil fija un plazo de 4 años.
¿Qué ventajas tiene la recompra del local de farmacia para el vendedor?
La principal ventaja es que permite obtener liquidez inmediata sin renunciar definitivamente al inmueble, conservando la posibilidad de recuperarlo en el futuro.
¿Qué ventaja fiscal obtiene el comprador?
El comprador puede diferir parte del ITP, ya que el impuesto no se satisface íntegramente desde el inicio, sino en dos momentos distintos.
¿Qué ocurre si se ejercita el derecho de retracto?
Si el vendedor decide recuperar el inmueble, deberá volver a adquirirlo y satisfacer el ITP correspondiente sobre la base imponible aplicable en ese momento.
Rosa Gómez Soto
