Usted es titular de farmacia y dueño del local donde se ubica. Por cualquier motivo puede ocurrir que necesite liquidez por lo que piensa en la venta, pero quisiera poder recuperar en un futuro su propiedad. Hablamos del derecho de retracto o recompra del local de farmacia, que se utiliza con el fin de obtener liquidez vendiendo el local de farmacia, pudiendo recomprarlo después.
¿Cómo se realiza la recompra del local de farmacia?
El derecho de retracto, en concreto el convencional, surge cuando se realiza un contrato de compraventa donde se incluye el denominado pacto de retroventa.
Dicho pacto, implica que el vendedor se reserva el derecho de recuperar el objeto vendido, es decir, a recomprar el local de farmacia, siempre y cuando cumpla con lo dispuesto en el Código Civil (artículo 1518) y lo demás que se hubiese pactado.
¿Qué ventajas tiene el retracto en la compraventa del local de farmacia?
Para el vendedor
1.- Poder recuperarlo
Si vende el local de la farmacia a un hijo o a un familiar cercano, junto con un derecho de retracto, podrá recuperarlo al cabo de un tiempo. Para ello, debe pactar con el comprador hacer constar en la escritura este derecho de retracto.
De esta manera se reserva el derecho a recuperar el local del adquirente en las condiciones que se hayan pactado. Esas condiciones serán las que convengan a las partes, pero al menos respecto al precio y al plazo se debe respetar lo siguiente:
- Respecto al precio: como mínimo, por el valor de venta originario más todos los gastos que la operación le haya supuesto al comprador.
- Respecto al plazo: el plazo máximo que se puede pactar para ejercer dicho derecho es de diez años; si las partes no dicen nada, el plazo es de cuatro años.
2.- Conseguir liquidez
Con este tipo de operaciones puede solventar su necesidad de liquidez.
Para el comprador
A nivel fiscal hay un diferimiento de parte del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Este tipo de transmisión permite al comprador diferir la tributación por ITP.
De hecho, el adquirente podrá satisfacer el ITP en dos momentos diferentes:
- Primer pago: al formalizar la escritura, dado que el inmueble tiene una carga, la base imponible del ITP será más baja: 2/3 partes del valor real del inmueble. Esto es, el comprador sólo deberá pagar el 66,66% del impuesto exigible en circunstancias normales.
- Segundo pago: cuando se extinga el derecho de retracto, el adquirente deberá satisfacer un segundo pago del ITP.
La base imponible a declarar será la diferencia entre el valor del local en ese momento y la base declarada en la transmisión. Si el valor ha aumentado, el ITP a pagar puede acabar siendo superior al que existiría sin el retracto. No obstante, el ahorro financiero de retrasar el pago puede compensar esa mayor tributación.
Ejemplo de recompra del local de farmacia
Supongamos que en 2022 usted transmite el local de farmacia a su hijo por 300.000 euros (valor de mercado), con un derecho de retracto hasta 2032. En dicho año el local se valora en 345.000 euros:
| Concepto | Sin retracto | Con retracto |
|---|---|---|
| Base Imponible 2022 | 300.000 | 199.800 |
| ITP 2022 (7%) *1 | 21.000 | 13.986 |
| Base Imponible 2032 | – | 145.200 |
| ITP 2032 (7%) | – | 10.164 |
| IPT 2025 actualización *2 | – | 5.890 |
| ITP total actualización | 14.000 | 16.064 |
(1) En algunas comunidades autónomas el ITP puede ser de hasta el 11%
(2) Valor actual del ITP a satisfacer en 2029 actualizado a un tipo interés del 6% anual (que es el tipo que podría haber cobrado el banco por un préstamo personal)
¿Y si ejercita el derecho de retracto?
Dado el caso de que ejercite el derecho de retracto y adquiera nuevamente el inmueble, será usted quien deberá satisfacer el ITP (como en una compra). La base imponible será de 2/3 del valor del inmueble en ese momento.
Siguiendo con el ejemplo, si el retracto se produce en 2025, cuando dicho valor es de 315.600 euros, deberá declarar una base imponible de 115.760 euros y satisfacer un ITP de 9.982 euros.
| Concepto | Sin retracto | Con retracto |
|---|---|---|
| Base Imponible 2022 | 300.000 | 199.800 |
| ITP 2019 (7%) *1 | 21.000 | 13.986 |
| Base Imponible 2025 (315.600€) | – | 115.760 |
| ITP 2025 (7%) | – | 8.103 |
| IPT 2025 actualización *2 | – | 1.878 |
| ITP total actualización | 21.000 | 9.982 |
Establecer un derecho de retracto en la compraventa para realizar la recompra del local de farmacia, permitirá al adquirente posponer parte del pago del ITP hasta que dicho derecho se extinga (hasta diez años más tarde como máximo) y obtener así importantes ahorros financieros.
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Rosa Gómez
Abogada especialista en farmacias
