Antes de empezar a hablar sobre los 8 consejos para comprar una farmacia, queremos aclarar que este artículo no pretende generar dos bandos enfrentados: comprador-vendedor, ni tampoco pretendemos cargar las tintas y convertir en “malo” a una de las partes.
Es cierto que algunas malas praxis de unos pocos vendedores y/o intermediarios, o la falta de conocimiento sobre legislación o contratos de muchos compradores pueden hacer que algunas operaciones de compraventa de farmacias se conviertan en un auténtico infierno.
Consejos para comprar una farmacia: tome nota
Por tanto, ponga atención en estos 8 consejos para comprar cualquier farmacia y no caiga en algunas trampas habituales:
1- Desconfíe de la facturación que le presentan
Este es uno de los consejos para comprar una farmacia clave, dado que algunas farmacias le hacen ciertos “trucos” a su facturación para evitar que la Seguridad Social le aplique descuentos o rappel por ventas. Básicamente, lo que pretenden es que no se le apliquen ciertos descuentos que se establecieron en los Reales Decretos Leyes 8/2010 y 1193/2011.
Simplificando bastante la mala praxis, consiste en reducir la facturación de recetas hasta el punto de no verse afectada por los descuentos o rappel por ventas a la Seguridad Social, establecidos por Ley.
Esas facturas de recetas “sobrantes” se traspasan a otra farmacia que tenga menor porcentaje de recetas y no afectada por los descuentos de los RDL.
Y esto, ¿cómo afecta a la compraventa?
Esta mala praxis engorda las ventas de la farmacia que recibe ese traspaso de recetas. Los datos oficiales de facturación dejan de ser reales y, por tanto, distorsiona el precio final de la farmacia. Recordemos que el precio de la farmacia se calcula en función de un factor multiplicador que tiene en cuenta las ventas anuales de la farmacia que se pretende vender.
En este otro artículo, le contamos cómo se calcula el precio de una farmacia.
¿Cómo comprobamos que las ventas no han sido engordadas?
Por lo pronto y a modo de previsión, entérese si el farmacéutico que vende su farmacia tiene, a su vez, algún familiar en la misma localidad donde se ubica la suya.
De ser así, y aún entendiendo que pagan “justos por pecadores”, aconsejamos una especial inspección de las ventas de esta farmacia. Las fórmulas de comprobación son variadas y en estos casos, es siempre mejor ponerse en manos de una asesoría experta.
Una de las comprobaciones puede ser la solicitud de facturaciones de varios años atrás. De esa manera, podrá cotejar el histórico de ventas y detectar si hay una subida desproporcionada el último año.
2- Antes de señalizar, los papeles le deben dar
Procure que le faciliten la documentación en papel (o digitalizada) a fin de que usted pueda estudiarla con tranquilidad e, incluso, pueda ser asesorado por un experto en el tema. Este es uno de los consejos para comprar una farmacia que le será muy útil porque muchas veces se deja pasar.
No admita ver esta documentación en la pantalla del ordenador, sin tiempo para estudiarla con detenimiento. Hemos observado esta práctica y entendemos que confunde al comprador de la farmacia al que intentan incitar a una adquisición rápida e irreflexiva. Las consecuencias futuras de estas malas artes pueden ser nefastas para el patrimonio del que compra.
“La persona que compra tiene derecho a recibir todo tipo de información necesaria para formar su voluntad antes de comprometerse en la compra de una farmacia”
Solicite la documentación fiscal-contable de los 3 últimos años de:
- IRPF
- Modelo 347
- Pérdidas y Ganancias
- Confidenciales (declaración de las recetas vendidas)
- Si el local es en alquiler, el contrato suscrito; si es propiedad del titular, la escritura de compra
- A veces se precisa completar con mayor detalle los datos con resúmenes que facilitan los propios laboratorios y complementan los datos del 347.
3- Constate las posibles cargas de la farmacia
Compruebe que no existen cargas con proveedores, Hacienda o la Seguridad Social. También que no existen cargas administrativas o judiciales.
4- Sobre el local: revise el contrato de arrendamiento
Aunque la preferencia habitual es la compra del local, en ocasiones el acceder a la compra de una farmacia con contrato en alquiler de local puede ser una buena opción. Eso sí, verifique el número de años de contrato, las condiciones de traspaso a un tercero y, por supuesto, el valor de la renta y sus subidas.
Si estas 3 condiciones están controladas, un alquiler, puede ser mejor o igual opción que la compra del inmueble.
Sobre este asunto le invitamos a ver este vídeo:
5- Los empleados: el motor y el alma de la farmacia
A veces, el motivo de la venta, son empleados problemáticos:
- Pregunte por los contratos y antigüedades de los empleados de farmacia, pues el nuevo titular asume con la compra las obligaciones del anterior..
- Revise los derechos económicos de estos en función de su antigüedad y categoría profesional, así como los contratos de especial protección a fin de poder llegar a acuerdos con el titular que vende,
Dicho esto, y solventados los posibles inconvenientes, uno de nuestros principales consejos para comprar una farmacia es siempre conservar al equipo. Por lo general, son el alma de la farmacia y los que generan y conservan la clientela.
Conserve a un buen equipo, retenga el talento y tendrá asegurada como mínimo, las ventas que ya existían.
Los cambios, si los pretende siempre después de un tiempo y cuando ya haya profundizado en la farmacia que compró.
6- La Seguridad Social, ¿paga en tiempo y forma?
Algunas Comunidades Autónomas se retrasan de forma regular en el pago de las recetas. Es importante revisar la situación económica de cada Comunidad para no encontrarse con un volumen de impago muy alto y prolongado en el tiempo.
7- ¿Es su farmacia para toda la vida? “Compromiso de permanencia”
Algunas leyes de Ordenación Farmacéutica Autonómicas marcan un tiempo de permanencia una vez adquirida la farmacia antes de que de nuevo pueda venderse. Si tenía pensado comprar, con la idea de en un periodo corto volver a vender y acceder a otra, tenga en cuenta esto.
8- Las prácticas poco lícitas de algunos intermediarios
Notas de encargo y/o exclusivas.
Cuando un vendedor decide a vender su farmacia, muchas veces recurre a una Asesoría intermediaria para que lleve la captación del comprador, así como el resto de gestiones que estas operaciones conllevan: negociación, comprobación de documentación contable-fiscal, contratos, tramitación del expediente administrativo para cambiar la titularidad del viejo al nuevo titular, etc.
Pues bien, el vendedor cuando contrata con una intermediaria firma un contrato con esta que conlleva bien la modalidad de nota de encargo o la modalidad de exclusiva.
En el primer caso, la nota de encargo, no conlleva exclusividad para la intermediaria, pudiendo firmar el titular con otras asesorías, la venta de su farmacia o venderla por su cuenta.
Cuando finalmente se lleva a cabo la operación ,el derecho al cobro de honorarios por la intermediación, solamente lo genera la intermediaria que ha conseguido poner de acuerdo a las partes respecto a precio y condiciones, estos acuerdos deberán ir plasmados en un contrato de arras o bien directamente en la Escritura Pública en la que se formaliza la compraventa.
Nunca y en ningún caso, una intermediaria que no ha llevado a buen fin la operación podrá reclamar sus honorarios profesionales en tanto que no ha cumplido, ni finalizado el encargo.
Una de las practicas que venimos observando es la reclamación de esos honorarios tanto al vendedor, como al comprador que firmo en su momento la nota de confidencialidad para poder estudiar la farmacia en venta.
Debe saber que no tienen derecho al cobro, ni del comprador ,ni del vendedor, pues como decimos no han finalizado el encargo hecho por el vendedor, el hecho de haber dado la dirección de la farmacia o facilitado documentación sobre la misma, no les da derecho al cobro de minuta.
Quédense tranquilos si han tenido alguna mala experiencia en este sentido o si ha sufrido amenazas de denuncias ante el juzgado por parte de estas asesorías de “pocos escrúpulos”, pues no han generado ningún derecho a cobro.
Otro tema es la firma de un contrato de exclusiva del vendedor con la intermediaria, en estos casos, si el vendedor por su cuenta o a traves de otra empresa vende su farmacia dentro del plazo de exclusiva firmado con la empresa de intermediacción, si deberá abonar los honorarios estipulados con la empresa, pues precisamente en su contrato de exclusiva, esta obligándose a que sea esa intermediaria y no el propio titular u otra empresa la que venda la farmacia ,en unos plazos y precio previamente pactados.
En todo caso, esto es una obligación del vendedor con la empresa, en ningún caso compromete u obliga al comprador.
Cuatro, seis u ocho ojos ven más que dos
Estas son algunas de los errores o faltas de previsión más comunes, pero en nuestros más de 50 años dedicados al servicio de los farmacéuticos hemos visto trampas de todo tipo. Cada farmacia tiene sus particularidades y es necesario un análisis exhaustivo. En algunos casos, habrá que incidir en unos aspectos y, en otros, esos mismos no serán relevantes.
Como decimos, no son todos los que están, ni están todos los que son. Consulte y en estos casos, si va a realizar una compraventa de farmacias vaya bien asesorado y evite caer en las trampas que presentan estas operaciones.
Le animamos a que deje su comentario y aporte en nuestra lista de consejos para comprar una farmacia y evitar el error o falta de previsión de algún compañero que esté en este proceso.
Rosa Gómez
Abogada Especialista en Farmacias
Si hubiera visto antes este post Es justo lo que me ha pasado a mí. Aprovecharon un momento de debilidad para engañarme. Al día siguiente de dar a luz, los chicos de PFarma me ofrecieron una farmacia. Me presentaron la documentación en la pantalla del ordenador, no me dieron ningún papel,me dijeron que todo estaba bien y me hicieron firmar,lo que en principio era el contrato de confidencialidad, que es lo que les había firmado en otras ocasiones, pero no me leí los papeles, confiaba en ellos, y lo que les firmé fue el contrato de arras. Y ahí empezó todo. Me veo con mi hija de un mes peregrinando de banco en banco para ver si alguien me daba financiación. Ellos estaban muy tranquilos, lo tenían todo estudiado con su banco. Fueron meses de amenazas y extorsiones y muchas lágrimas. No se lo deseo a nadie x lo que me hicieron pasar. Si alguien lee este post y tiene pensado comprar una farmacia, que se vaya de la mano de un abogado. Se ahorrará muchos dolores de cabeza.
Gran post, fundamental leerlo antes de comprar
Lo digo por experiencia.
Muchas gracias, Paco
Si podemos ayudarle en algo, contáctenos.
Saludos
Dejan muy mal a los Farmacéuticos titulares de una farmacia! Muy mal Los menos son los que actuarían así y no creo que procediera esta publicación.
Estimado Sr :
Estoy de acuerdo con usted que este tipo de comportamientos entre los titulares farmacéuticos es porcentualmente bajo y que la mayoría son gente honesta, que no engaña.
Sin embargo, sí hemos encontrado algunas prácticas en este sentido. A veces por parte del titular, a veces del intermediario encargado de vender y por eso queremos denunciarlo, con el ánimo de prevenir o advertir a aquellos compradores que de buena fe confían en intermediarios o compañeros farmacéuticos, que no merecen tal confianza. Únicamente pretendemos sacar a la luz estas prácticas a fin de evitarlas y justamente impedir que el buen nombre de la mayoría de los titulares que venden y la de otros compañeros intermediarios, como el despacho al que represento, no entren en “igual saco” que estos otros.
Espero haber aclarado su desconcierto y haberle convencido de la necesidad de denunciar abusos.
A veces, ni aún cumpliendo estos 7 consejos, se evitan estafas. Yo las he cumplido y aún así me han vendido una farmacia con unas ventas declaradas que no corresponden a la realidad. Ahora vas y lo reclamas, que para demostrarlo te las ves negras (vaya, que es casi imposible)…
Hola Sara :
Lamento lo que comenta, desconozco su caso, si le puedo decir, que a través de intermediarios serios y competentes se pueden evitar muchas estafas pues conocemos formulas alternativas de comprobación de ventas,espero en todo caso la compra de su farmacia en otros aspectos, le haya resultado al final satisfactoria.
saludos cordiales .
hola
Tengo la posibilidad de comprar una LICENCIA FARMACEUTICA, me puden decir si luego la puedo explotar o tranferir .
gracias
Hola Ángel, gracias por su pregunta. El requisito indispensable para hacerse con una licencia de farmacia es tener el título. Si usted no es farmacéutico, no puede comprar y evidentemente tampoco explotar ni transferir.
Un saludo.
Hola , me gustaría saber en que fase de la traspaso de una oficina de farmacia habría que darse de alta en seguridad social y en hacienda, es decir, si habría que hacerlo antes o después de hacer el traspaso en el colegio oficial de farmacéuticos.
Hola Jose, gracias por su pregunta. Ese proceso debe hacerse tras la escritura de compraventa definitiva, pues hasta entonces la farmacia no le pertenece y no tendría sentido. Un saludo
Hola, tengo una pregunta: Cuando se compra una participación indivisa de 1 de los titulares de una oficina de farmacia, esta sujeta a algún tipo de impuesto de transmisión, u otro tipo de impuesto?
Hola, me han ofrecido comprar una farmacia que factura 200.000 eur anuales, local en alquiler, mobiliario y stock, sin empleados. El precio de venta del propietario es de 650.000eur alegando que vende la licencia sola por si quiero llevarme la farmacia a otro lado, ¿es correcta esta práctica? Tengo entendido que las compra-ventas de farmacias tienen un factor multiplicativo dependiente de la facturación, no que exista un modo de venta llamado ‘es que vendo la licencia’ .
Gracias de antemano
Hola, me han ofrecido comprar una farmacia que factura 200.000 eur anuales, local en alquiler, mobiliario y stock y sin empleados. El propietario alega vender solo la licencia por 650.000eur por si quiero moverla de sitio, ¿es correcta esta práctica? No aplica para nada el factor multiplicativo y no tiene sentido el precio. Gracias.
Estimada María;
Lo que le han ofrecido es la compra de una licencia de farmacia, sin el resto de partidas que conlleva la compra de una farmacia,esto es posible y efectivamente el precio no se rige por ningún factor multiplicador,sino por el valor de mercado de la licencia en ese momento en la zona.
Le aconsejo lea nuestro artículo sobre la venta de licencias a fin de que pueda valorar la conveniencia o no según su perfil como comprador, https://gomezcordoba.com/licencias-de-farmacia/