Si ya ha tomado la decisión de comprar farmacia, llega el momento de dar una serie de pasos legales para proteger a ambas partes (comprador/vendedor), durante todo el proceso de compraventa y saber las consecuencias de todas las decisiones que se toman, su tributación, repercusiones, etc. Hoy, hablamos del contrato de arras en la compraventa de farmacias.
El Código Civil es la base legal del desarrollo y aplicación del contrato de arras. La prueba del compromiso entre vendedor y comprador.
De forma previa, nosotros aconsejamos hablar de la oferta vinculante. En este documento, se plasman las líneas maestras del acuerdo y las condiciones de la operación: importe, local (venta/alquiler), empleados y existencias. Cuestiones que reflejan de forma más detallada aspectos clave para la compraventa y que, como su propio nombre indica, vincula a las partes.
¿Para qué sirve el contrato de arras en la compraventa de farmacias?
El contrato de arras sirve básicamente como garantía para la compra de la farmacia, asegurándose así de su cumplimiento. Pueden tener tres funciones en nuestro Ordenamiento Jurídico, si bien solo una es reconocida por nuestro Código Civil.
Tipo de Arras
Confirmatorias o probatorias
Son el tipo de arras menos frecuente y, en puridad, son un adelanto para el cumplimiento del contrato. Aquel que entrega las arras o que las recibe puede exigir el cumplimiento de un contrato debido a que éste ya ha comenzado a ejecutarse con la entrega de una parte del precio total.
Las arras, en este caso, se entregan como señal y parte del pago del precio, y no otorga derecho a ninguna de las partes para resolver el acuerdo bajo ningún precepto. No hay derecho de desestimiento de contrato. En la práctica, supone en la práctica tener la farmacia vendida en la firma de ese contrato de compraventa.
Si por cualquier circunstancia, una de las partes decide echarse atrás, la parte contraria puede exigir el cumplimiento del contrato o bien su resolución, así como la indemnización por daños y perjuicios que han de justificarse.
Es importante saber que si en el contrato no se refleja de forma expresa lo contrario, las arras se consideran confirmatorias.
Penitenciales o desestimiento
El contrato de arras penitenciales es el que posibilita su rescisión bajo la condición de perder lo entregado en tal concepto. Y es la más flexible al permitir a cualquiera de las dos partes desistir del contrato sin necesidad de alegar ninguna causa. Si no lo cumple el vendedor, éste deberá devolver la cantidad recibida duplicada como penalización, mientras que si es el comprador el que se echa atrás, pierde el dinero entregado.
Es la única modalidad que se encuentra regulada expresamente en el artículo 1454 del Código Civil, según jurisprudencia del Tribunal Supremo «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas».
Se ha de reflejar en el contrato que las cantidades entregadas se hacen con ese carácter penitencial, ya que, de no ser así, se considerarían arras confirmatorias y conllevarían la imposibilidad para la resolución del contrato.
Penales
Son aquellas que funcionan como una garantía del cumplimiento del contrato, sustituyendo la indemnización de daños y perjuicios pero sin autorizar el desistimiento. Es decir, si el comprador incumple, el vendedor puede optar entre retener las arras en concepto de indemnización de daños y perjuicios o bien exigir el cumplimento.
Si es el vendedor quien incumple, el comprador podrá optar entre exigir el cumplimiento o recuperar las arras duplicadas. Este tipo de documento se firma cuando, a la hora de la firma de arras, no solo se paga una reserva, sino que además se garantiza que el contrato se va a cumplir en concepto de pena y resarcimiento de daños; es decir, se establece una penalización si alguno de los dos rompe el acuerdo.
Resumen sobre el contrato de arras en la compraventa de farmacias
• Solo las arras penitenciales autorizan para desistir del contrato.
• Tanto las arras confirmatorias como las arras penales obligan a las partes a cumplir lo estipulado.
• Confirmatorias: en caso de incumplimiento, la indemnización de daños y perjuicios tendrá que establecerla el juez.
• Penales: en caso de incumplimiento, la indemnización se fija en el importe de las arras.
Nuestras recomendaciones sobre el contrato de arras en la compraventa de farmacias
Como ven, al igual que los impuestos del contrato de arras, es una materia compleja y con muchos aspectos legales que no son menores.
Por eso, desde Gómez Córdoba ofrecemos nuestra experiencia para la óptima gestión de las operaciones de compraventa de una forma transparente y eficaz. La redacción adecuada de los documentos legales es fundamental para no llevarse sorpresas ante cualquier escenario.
Le recomendamos que contacte con nosotros para asesorarle sobre el contrato de arras en la compraventa de farmacias. Le enseñamos para entender y para tomar las mejores decisiones.
Marta García-Urgelés
Departamento Comercial
