¿Es conveniente firmar un alquiler del local de farmacia con opción de compra? Esta fórmula permite iniciar la actividad sin desembolsar de golpe todo el precio del local, reservar el derecho a comprarlo más adelante y alinear el contrato con los requisitos sanitarios y de licencia.
El alquiler con opción de compra funciona si se fija correctamente el precio, el plazo y la prima de opción por escrito. Se coordina con el contrato de arrendamiento conforme a las exigencias sanitarias (licencia, obras, uso) y se pactan cláusulas de subrogación o transmisión. Fiscalmente, la prima y las rentas tienen tratamiento específico. Una buena redacción evita sorpresas de IVA, ITP y bloqueos en la autorización de la oficina de farmacia.
Esta fórmula resulta especialmente útil cuando comprador y vendedor llegan a un acuerdo de compraventa, pero el negocio todavía no es viable financieramente o no puede cerrarse de inmediato.
En ocasiones, las operaciones de compraventa no llegan a materializarse porque los números no salen o las entidades financieras no aprueban la operación. En esos casos, el alquiler con opción de compra del local de farmacia se presenta como una de las mejores soluciones para hacer viable la transmisión, permitiendo iniciar la actividad con menos riesgo económico.
¿Cómo salvamos la operación a fin de que la transmisión de farmacia sea viable?
Una de las respuestas posibles estaría en diferir en el tiempo la operación, fraccionando los pagos.
En un primer momento, se transmite y paga el negocio de farmacia, y en un segundo momento se adquiere el local mediante una opción de compra.
¿Conviene esto a ambas partes?
Sí, pues se consigue el objetivo de ambos que es vender y comprar farmacia.
Pero analicemos un poco más profundamente el tema.
Alquiler del local de farmacia con opción de compra
El alquiler del local de farmacia con opción de compra es un contrato mixto o doble, compuesto por:
- Un contrato de alquiler.
- Un contrato de compraventa.
Para que haya opción de compra, necesariamente debe haber primero un contrato de arrendamiento o alquiler.
La opción de compra consiste en adquirir un derecho de compra sobre un inmueble en un plazo determinado, preestablecido las condiciones, el precio y dicho plazo.
Esta fórmula mixta permite al arrendatario-optante tener la disponibilidad jurídica del local a cambio de una renta por un tiempo determinado. Así, llegado el momento, podrá comprar teniendo la posibilidad de que la renta ya satisfecha se descuente, parcial o totalmente, si es que así lo hubieran pactado las partes.
Peculiaridad del alquiler del local de farmacia con opción de compra
La opción de compra es un contrato unilateral, en el que el propietario del local está obligado a vender, en las condiciones pactadas y en las que el optante no está obligado, pudiendo decidir en el momento del ejercicio de la opción, no ejercitarla.
Esto supone un desembolso inicial del optante por la prima que le da derecho a ejercitar la opción, y que perderá en caso de no ejercitarse la misma. Pero esto, al mismo tiempo, le confiere la libertad de no continuar y de solicitar un traslado a otro local que cumpla con los requisitos legales y que le resulte de mayor interés.
¿Le gustaría que calculemos la posibilidad de alquiler del local y calculemos su impacto fiscal y legal? Contacte con nuestros expertos
El alquiler del local de farmacia con opción de compra, ¿beneficia a ambas partes?
En resumen, el alquiler del local de farmacia con opción de compra es un tipo de contrato que resulta beneficioso:
Para el arrendatario / optante
- Dispone de un local de alquiler, facilitándole la inversión de la compra del negocio de farmacia total en dos partes, y permitiendo que esta operación sea viable al estar diferida en el tiempo.
- Es una forma de financiación a través del vendedor, eliminando la necesidad de pedir un crédito bancario, con el ahorro de costes que esto supone al no haber intereses, gastos de apertura y registro, etc.
Para el arrendador / vendedor
- En lo fundamental, el diferimiento en el pago, ha resuelto el problema de la viabilidad económica de la operación consiguiendo vender gracias a ello.
- Fiscalmente también le beneficia pues la ganancia patrimonial obtenida por la venta del local la pagará en dos años fiscales diferentes : Uno el año de la opción en el que reciba la prima acordada y dos en el año fiscal en el que finalmente se ejercite la opción de compra.
Esta fórmula tiene un inconveniente jurídico y una ventaja fiscal para el que vende:
Inconvenientes jurídicos
El carácter unidireccional de la opción, que obliga a vender y no a comprar genera una inseguridad jurídica al vendedor, que pasado el tiempo puede no ver cumplidas sus expectativas de venta al no ser ejercitada la opción.
En la práctica, esta posibilidad existe. Se da en operaciones de transmisión de licencias que se adquieren por su posibilidad de traslado a ubicaciones más comerciales, y que en el momento de la negociación y por conveniencia del vendedor se han de adquirir junto con el local.
Ventaja fiscales
Fiscalmente interesa al vendedor de la opción de compra.
Desde el año 2022 el Tribunal Supremo: ha establecido que lo correcto es declarar dicha ganancia dentro de la base del ahorro del IRPF, que tributa a un tipo de entre el 19% y el 28%. Según el Tribunal:
- Este tipo de operaciones implican una transmisión, derivada de la entrega de facultades propias del derecho de propiedad a las que temporalmente renuncia el titular.
- Por tanto, dado que sí se está transmitiendo un elemento patrimonial (en este caso, un derecho temporal sobre un bien), la ganancia obtenida por dicha transmisión debe tributar en la base del ahorro.
Fuente
DGT V0021-22, 4 de enero de 2022.
TS, 21 de junio de 2022.
¿Cómo asegurar la venta del local al vendedor?
Como vemos, esta fórmula tiene ventajas tanto fiscales como financieras para ambas partes, resumimos a modo de conclusión :
El comprador tiene la ventaja de viabilidad de la compra, por comprar a plazos el local.
El vendedor tiene la posibilidad de vender, al facilitar la operación al comprador. También tiene la ventaja fiscal de pagar a plazos parte de la operación y hacerlo en la Base imponible del ahorro, esto es a tipos más bajos ( 19%-28%) que en la Base Imponible General ( 19%-47%)
¿Cómo resolver la inseguridad jurídica del vendedor a quien esta fórmula no garantiza que finalmente venda su farmacia ? la solución en nuestro siguiente artículo: compra del local de farmacia a plazos, pues igual que ocurre con las inversiones en negocio de farmacia, la mejor fórmula para digerir la inversión (en nuestro caso, la información) es diferir en el tiempo.
Como usted ha podido leer en este artículo el alquiler del local de farmacia con opción de compra es una opción rentable y económica a la hora de comprar una farmacia. Si necesita saber más acerca de este tema o estudiar su caso en particular, le recomendamos contar con expertos en la materia que puedan asesorarle con los trámites para llevarlos correctamente.
¿Está valorando la compra de una farmacia con opción de alquiler y no conoce todas las consecuencias? Contacte con nosotros y nuestros expertos le darán la mejor solución
Preguntas y respuestas frecuentes
¿Puedo ceder la opción a un tercero si cambio de plan?
Solo si el contrato lo permite expresamente. En la mayoría de casos, la cesión de la opción de compra necesita autorización del propietario del local.
¿Cómo se pacta la imputación de rentas al precio final?
Debe recogerse por escrito en el contrato. Es habitual que parte de las rentas abonadas se descuenten del precio de compra final, total o parcialmente.
¿Qué pasa si no obtengo la licencia en plazo?
Si la licencia de la oficina de farmacia se retrasa, puede renegociarse el plazo de la opción o suspender el contrato temporalmente, siempre que ambas partes lo acuerden.
¿Conviene registrar la opción en el Registro de la Propiedad?
Sí, especialmente en operaciones largas. Registrar la opción protege el derecho del arrendatario a comprar frente a terceros y evita conflictos si cambia el propietario.
¿Qué garantías suele exigir el propietario (aval, depósito, fianza ampliada)?
Depende del riesgo y del valor del local, pero lo habitual es pedir un aval bancario o una fianza reforzada, además de una prima inicial si se pacta la opción de compra.
Rosa Gómez Soto
