En ocasiones, las operaciones de compraventa no llegan a materializarse, a pesar de que tanto el vendedor como el comprador han llegado a acuerdos en el precio de farmacia y local.
El motivo es la falta de viabilidad económica de la operación. Los números no salen y los bancos no acceden a financiar un negocio sin un excedente anual de, al menos, 30.000 euros en los casos en que el que adquiere es un sólo titular. El alquiler del local de farmacia con opción de compra, es sin duda, una de las mejores soluciones para hacer factible la compraventa de farmacia.
¿Cómo salvamos la operación a fin de que la transmisión de farmacia sea viable?
Una de las respuestas posibles estaría en diferir en el tiempo la operación, fraccionando los pagos.
En un primer momento, se transmite y paga el negocio de farmacia, y en un segundo momento se adquiere el local mediante una opción de compra.
¿Conviene esto a ambas partes?
Sí, pues se consigue el objetivo de ambos que es vender y comprar farmacia.
Pero analicemos un poco más profundamente el tema.
Alquiler del local de farmacia con opción de compra
El alquiler del local de farmacia con opción de compra es un contrato mixto o doble, compuesto por:
- Un contrato de alquiler.
- Un contrato de compraventa.
Para que haya opción de compra, necesariamente debe haber primero un contrato de arrendamiento o alquiler.
La opción de compra consiste en adquirir un derecho de compra sobre un inmueble en un plazo determinado, preestablecido las condiciones, el precio y dicho plazo.
Esta fórmula mixta permite al arrendatario-optante tener la disponibilidad jurídica del local a cambio de una renta por un tiempo determinado. Así, llegado el momento, podrá comprar teniendo la posibilidad de que la renta ya satisfecha se descuente, parcial o totalmente, si es que así lo hubieran pactado las partes.
Peculiaridad del alquiler del local de farmacia con opción de compra
La opción de compra es un contrato unilateral, en el que el propietario del local está obligado a vender, en las condiciones pactadas y en las que el optante no está obligado, pudiendo decidir en el momento del ejercicio de la opción, no ejercitarla.
Esto supone un desembolso inicial del optante por la prima que le da derecho a ejercitar la opción, y que perderá en caso de no ejercitarse la misma. Pero esto, al mismo tiempo, le confiere la libertad de no continuar y de solicitar un traslado a otro local que cumpla con los requisitos legales y que le resulte de mayor interés.
El alquiler del local de farmacia con opción de compra, ¿beneficia a ambas partes?
En resumen, el alquiler del local de farmacia con opción de compra es un tipo de contrato que resulta beneficioso:
Para el arrendatario / optante
- Dispone de un local de alquiler, facilitándole la inversión de la compra del negocio de farmacia total en dos partes, y permitiendo que esta operación sea viable al estar diferida en el tiempo.
- Es una forma de financiación a través del vendedor, eliminando la necesidad de pedir un crédito bancario, con el ahorro de costes que esto supone al no haber intereses, gastos de apertura y registro, etc.
Para el arrendador / vendedor
- En lo fundamental, el diferimiento en el pago, ha resuelto el problema de la viabilidad económica de la operación consiguiendo vender gracias a ello.
- Fiscalmente también le beneficia pues la ganancia patrimonial obtenida por la venta del local la pagará en dos años fiscales diferentes : Uno el año de la opción en el que reciba la prima acordada y dos en el año fiscal en el que finalmente se ejercite la opción de compra.
Esta fórmula tiene un inconveniente jurídico y una ventaja fiscal para el que vende:
Inconvenientes jurídicos
El carácter unidireccional de la opción, que obliga a vender y no a comprar genera una inseguridad jurídica al vendedor, que pasado el tiempo puede no ver cumplidas sus expectativas de venta al no ser ejercitada la opción.
En la práctica, esta posibilidad existe. Se da en operaciones de transmisión de licencias que se adquieren por su posibilidad de traslado a ubicaciones más comerciales, y que en el momento de la negociación y por conveniencia del vendedor se han de adquirir junto con el local.
Ventaja fiscales
Fiscalmente hasta ahora tampoco interesaba al vendedor de la opción de compra.
La tributación de la opción de compra en el IRPF del vendedor:
Esta es una ganancia de patrimonio según lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, de IRPF, que nace en el momento de dicha concesión y que, al no derivar de una transmisión, se clasifica como renta general a efectos del cálculo del Impuesto, de acuerdo con lo establecido en el artículo 45 de la LIRPF. Esto se debía a que dicha operación se consideraba independiente de la compraventa, incluso aunque la prima recibida se considerara a cuenta del precio total.
Esto significaba que a la ganancia patrimonial del vendedor se le aplicará un tipo marginal que va desde el 19% al 47% según sea su base imponible.
Cambio de criterio sobre la tributación de la Opción de compra de local (Tribunal Supremo 21/06/2022)
Hacienda: base general. Hasta ahora, Hacienda consideraba que dicha ganancia patrimonial, al originarse por la constitución de un derecho (y no por la transmisión de un bien), debía ser declarada en la base general del IRPF (a un tipo de entre el 19% y el 47%, o superior en algunas comunidades autónomas). Según Hacienda, en estos casos no se produce una transmisión de ningún elemento patrimonial, por lo que la ganancia no puede tributar en la base del ahorro.
Supremo: base del ahorro. Pues bien, el Tribunal Supremo se ha pronunciado en contra de este criterio y ha establecido que lo correcto es declarar dicha ganancia dentro de la base del ahorro del IRPF, que tributa a un tipo de entre el 19% y el 26%. Según el Tribunal:
- Este tipo de operaciones implican una transmisión, derivada de la entrega de facultades propias del derecho de propiedad a las que temporalmente renuncia el titular.
- Por tanto, dado que sí se está transmitiendo un elemento patrimonial (en este caso, un derecho temporal sobre un bien), la ganancia obtenida por dicha transmisión debe tributar en la base del ahorro.
Fuente
DGT V0021-22, 4 de enero de 2022.
TS, 21 de junio de 2022.
En estos casos se está transmitiendo un derecho que posee el vendedor, por lo que la ganancia obtenida tributa en la base del ahorro del IRPF, como sucede cuando se transmiten otros elementos patrimoniales.
¿Cómo asegurar la venta del local al vendedor?
Como vemos, esta fórmula tiene ventajas tanto fiscales como financieras para ambas partes, resumimos a modo de conclusión :
El comprador tiene la ventaja de viabilidad de la compra, por comprar a plazos el local.
El vendedor tiene la posibilidad de vender, al facilitar la operación al comprador. También tiene la ventaja fiscal de pagar a plazos parte de la operación y hacerlo en la Base imponible del ahorro, esto es a tipos más bajos ( 19%-26%) que en la Base Imponible General ( 19%-47%)
¿Cómo resolver la inseguridad jurídica del vendedor a quien esta fórmula no garantiza que finalmente venda su farmacia ? la solución en nuestro siguiente artículo: compra del local de farmacia a plazos, pues igual que ocurre con las inversiones en negocio de farmacia, la mejor fórmula para digerir la inversión (en nuestro caso, la información) es diferir en el tiempo.
Como usted ha podido leer en este artículo el alquiler del local de farmacia con opción de compra es una opción rentable y económica a la hora de comprar una farmacia. Si necesita saber más acerca de este tema o estudiar su caso en particular, le recomendamos contar con expertos en la materia que puedan asesorarle con los trámites para llevarlos correctamente.
En Gómez Córdoba, somos especialistas en la compraventa de farmacias, por lo que, si usted tiene pensado comprar o vender su farmacia, no dude en contactar con nosotros.
Rosa Gómez
Abogada especialista en farmacias
