En uno de nuestros anteriores artículos que trataba sobre el alquiler del local de farmacia con opción de compra, comentábamos una fórmula que facilitaba la compra de farmacias cuando esta no pueda realizarse por un problema de viabilidad económica. En este artículo seguimos apostando por el diferimiento en el pago del local para que la operación sea viable, es decir, realizar la compraventa del local de farmacia a plazos pero con otra figura jurídica que contemple también optimizar las expectativas del vendedor.
La solución que dábamos en el alquiler de farmacia con opción de compra, era dividir en dos la inversión, comprando en un primer momento la farmacia y posponiendo la compra del local, utilizando para ello la figura jurídica del alquiler con opción de compra.
Esta opción solucionaba el problema de viabilidad y es óptima para el comprador tanto jurídica como fiscalmente, siendo así para el vendedor en el aspecto fiscal, pero no solucionando el aspecto de seguridad jurídica, lo que no garantiza que finalmente el optante adquiera el local.
Compraventa del local de farmacia a plazos con pacto de reserva de dominio
En esta ocasión hablamos de un contrato bidireccional que obliga a ambas partes a ejecutar las obligaciones contraídas sobre condiciones, precio, entrega del bien, y que pospone en el tiempo la traditio o entrega del bien, en nuestro caso, el local de farmacia.
Es una compraventa del local de farmacia a plazos donde el vendedor retiene la propiedad del bien objeto del contrato hasta el completo pago del precio, transfiriendo al comprador únicamente la posesión.
Se configura como una condición suspensiva, en cuanto que el comprador no adquiere la propiedad hasta el momento del pago íntegro del precio del bien en cuestión. Y así, cumplida la condición, se producirán sus efectos con carácter retroactivo de acuerdo con el artículo. 1.120 del Código Civil.
Ventajas de la compraventa del local de farmacia a plazos con reserva de dominio
- La propiedad del inmueble no se transmite al comprador mientras no se realice el pago total del precio.
- Quedará inscrito en el Registro de la Propiedad bajo la forma de condición suspensiva, de acuerdo con los artículos 23 y 82 de la Ley Hipotecaria.
- En caso de cumplirse la condición, con el pago íntegro del precio se produce de forma automática y de pleno derecho la transmisión de la propiedad al comprador.
Fiscalidad del contrato de compraventa del local de farmacia a plazos con pacto de reserva de dominio
La aplicación del IRPF para el propietario del local
En este caso, las cantidades aportadas previamente a la entrega del inmueble se pueden considerar como cantidades a cuenta de una venta, y así, serían una ganancia patrimonial derivada de una transmisión; por tanto, tributarían a la base imponible del ahorro y estarían sometidas a un escalado menor que el de la base general, cuyo límite es el 26%.
¿Cuándo paga impuestos el vendedor?
Los impuestos se pagan desde el momento en que se perfecciona el contrato, que lo es de facto desde el primer momento en el que se fijan las condiciones. el precio y entrega. Dicho esto, podemos decir que los pagos a cuenta del precio final de una compraventa del local de farmacia a plazos con reserva de dominio, se pagan desde el momento en que son devengados.
Será una Alteración Patrimonial, que deberá reflejar el vendedor en el IRPF en el año en que se realizó cada uno de los pagos anticipados.
La compraventa del local de farmacia a plazos con pacto de reserva de dominio, ¿beneficia a ambas partes?
Podemos concluir que la compraventa con pacto de reserva de dominio resulta beneficiosa para ambas partes:
Para ambos
- El diferimiento en el pago, ha resuelto el problema de la viabilidad económica de la operación, consiguiendo vender gracias a ello.
Para el comprador
- Dispone de un local desde el principio a cambio de aportar unas rentas que serán a cuenta del precio final. Este fraccionamiento facilita el pago.
Para el vendedor
- Seguridad jurídica: El carácter bidireccional de la compraventa con reserva de dominio, obliga a vender pero también a comprar, por lo que ofrece la seguridad jurídica que busca el vendedor al hacer una transacción.
- Fiscalmente es más interesante que el arrendamiento con opción de compra, pues si bien, esta va a la Base imponible del ahorro, los ingresos por alquiler tributan en la Base General de la renta. En este caso los pagos a cuenta tributaran a un tipo máximo del 26%, frente a la rentas por alquiler que tributan en la Base imponible General a tipos máximos del 47%.
Desde Gómez Córdoba, Abogados de Farmacia le recomendamos contar con expertos en la materia que puedan estudiar su caso en particular y asesorarle de la mejor forma posible.
Para consultas sobre este o cualquier otro tema relacionado con la farmacia, no dude en contactar con nosotros.
Manuela Horcas
Abogada especialista en Farmacias
Hola comienza un nuevo año y que pasa con el salario Estas subidas una vez que se apruebe el convenio hay que devolverlas al titular.
Hola Milagros, gracias por tu pregunta.
Los incrementos salariales, al estar en convenio, son un derecho adquirido y, si no hay uno nuevo, continuarán siendo del 2% (siempre que el PIB del año anterior hubiera aumentado más del 1%).
Si los incrementos cambiaran con la aprobación de nuevo convenio, nunca podrían aplicarse con carácter retroactivo. La diferencia se podría compensar en futuras subidas, nunca teniendo que devolver al titular. Muchas gracias.