¿Es conveniente constituir una farmacia en Comunidad de Bienes y cómo se disuelve si llega el momento? En este artículo explicamos las ventajas iniciales de esta fórmula, cómo se puede finalizar sin penalizaciones fiscales y qué tener en cuenta legalmente para evitar conflictos futuros.
Formar una Comunidad de Bienes permite repartir el esfuerzo y la inversión entre varios farmacéuticos, facilitando la adquisición. Si más tarde se quiere disolver, es posible evitar tributar por ganancia patrimonial si se aplica la fórmula correcta (art. 33.1 Ley IRPF), tributando solo por AJD. En caso de plusvalía, el vendedor sí tributa en IRPF.
Constituir una Comunidad de Bienes es, sin duda, una buena idea para iniciar un negocio y, por tanto, también para la adquisición de una oficina de farmacia.
Ventajas de constituir una Comunidad de Bienes en Farmacia
- Menor Inversión: Por un lado, el desembolso en la compra de la farmacia será menor si contamos con un copropietario que aporta disponible. Por supuesto, ya sabemos que necesitaremos financiación pero, incluso para financiarse, los bancos exigen de forma general un 20% de capital propio. Unirse a uno o varios socios farmacéuticos es una manera de acceder a una oficina de farmacia que de otra manera no se podría adquirir.
- Las responsabilidades y la carga de trabajo son compartidas: esto, sin duda, es otra buena razón para adquirir una farmacia a través de una copropiedad de farmacéuticos. Además es una manera de ahorrar en costes de personal.
- En otras ocasiones, es algo que viene dado, como los hijos farmacéuticos, en ocasiones, entran a ser co-titulares participando de un porcentaje de la farmacia, con miras a, en un futuro, adquirir el 100% o, simplemente, para dar acceso de esta forma a su familiar mayor y con mejor puntuación para concursos de nuevas aperturas.
Muchos son los motivos para formar una Comunidad de Bienes en Farmacia y, desde luego, muchos de ellos ventajosos.
Ocurre que pasado un tiempo, los copropietarios suelen decidir continuar en solitario su carrera profesional y es cuando se plantea la disolución de una Comunidad de Bienes en farmacia que, en principio, había sido útil.
¿Es posible la disolución de una Comunidad de Bienes en farmacia o estamos condenados a seguir unidos, hasta que la muerte nos separe?
Señala el Código Civil en su artículo 400 que:
«Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común».
En los casos de imposibilidad de división de la cosa común, como ocurre con las oficinas de farmacia:
«Se hará la división económica, mediante la adjudicación a uno de los copropietarios que pagará el precio que corresponda a los demás según sus cuotas, si todos están conformes o, se venderá, y se repartirá el precio entre todos ellos, también según sus cuotas.»
¿Quiere saber si puedes disolver su Comunidad de Bienes sin pagar ganancia patrimonial? En Gómez Córdoba estudiamos su caso y te ayudamos a aplicar la fórmula fiscalmente más eficiente.
¿Qué hay que hacer para disolver la Comunidad de Bienes en farmacia?
En cuanto a los procedimientos para realizar la división:
- Si todos están de acuerdo, se puede practicar por los mismos copropietarios.
- En caso de no ser así , lo mejor es acudir a un arbitraje.
- Una forma común es realizando cada parte una tasación por empresa experta y llegando a un acuerdo sobre el precio, promediando ambas tasaciones.
- En cuanto a quién se la queda, si todos tienen interés en adquirir, se podría acudir a la subasta privada entre los copropietarios.
- La última fórmula y, desde luego, menos deseable, si no han dado resultado las anteriores es proceder al ejercicio de la acción procesal.
Una vez iniciado el procedimiento de disolución la Comunidad de Bienes en farmacia las alternativas son dos:
1. Vender a un tercero ajeno
2. Transmitir su parte al otro comunero
Teniendo en cuenta que este, a su vez, tiene un derecho de compra preferente a cualquier tercero farmacéutico interesado, existen dos fórmulas:
La disolución del proindiviso sin alteración del valor del bien
- En este caso, dicha disolución tributara por Actos Jurídicos Documentados.
- Al no existir en este caso Incremento Patrimonial del cedente al adquirente, NO hay que pagar Incremento Patrimonial en el IRPF. Aquí habría que subrayar el art. 33.1. de la Ley del IRPF. El apartado 2, letra c) del mismo artículo dispone que se considera que «no existe alteración en la composición del patrimonio en la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros». Es decir, esto es, siempre y cuando, no haya existido alteración en el patrimonio al recibir la compensación económica por su parte.
La disolución del proindiviso con alteración del valor del bien
- En el caso de que un Comunero, le venda a otro su parte y este obtenga un Incremento del valor del mismo respecto a su valor actual, SÍ se estaría produciendo un Incremento Patrimonial y, por tanto, el vendedor tributaria este concepto en IRPF.
Resumiendo se pueden derivar estas dos situaciones:
- Que haya incremento en el valor patrimonial: el excedente deberá tributar
- Que no haya incremento en el valor patrimonial: la única tributación a la que estaría sujeta sería Actos Jurídicos Documentados (AJD) (entre el 0,75% al 1,5%).
Esta última fórmula, sin duda, puede resultar interesante por el ahorro de impuestos.
¿Cuándo NO existe alteración del patrimonio?
Pues entendemos que, en casos limitados, como pueden ser las disoluciones de Comunidades de Bienes entre familiares donde lo que se pretende es que alguno o algunos de los comuneros dejen de serlo, y no una transacción comercial donde el valor inicial del bien se vea alterado y se produzca de este modo un incremento o disminución del mismo.
En este caso, no se cumpliría el art 33.1 de la Ley de IRPF, pues no se produce Alteración Patrimonial y, por tanto, no hay obligación de tributar por este concepto.
Disolver una Comunidad de Bienes puede tener graves implicaciones fiscales si no se hace bien. En Gómez Córdoba le asesoramos para hacerlo sin sobresaltos legales ni tributarios.
Por último, recomendamos leer nuestros artículos sobre la tributación en la disolución de la Comunidad de Bienes en farmacia, qué hacer mientras se disuelve la comunidad de bienes en la farmacia y Disolución de Comunidad de Bienes con exceso de adjudicación de uno de los comuneros.
Preguntas y respuestas frecuentes sobre Comunidad de Bienes en Farmacia
¿Qué ocurre si uno de los copropietarios quiere salirse sin acordar el valor?
Debe acudirse a tasaciones independientes o, en última instancia, a subasta privada o procedimiento judicial.
¿Todos los copropietarios pueden exigir disolución en cualquier momento?
Sí, el Código Civil permite a cualquier comunero solicitar la división en cualquier momento.
¿Qué documentación legal es imprescindible para disolver la comunidad?
Contrato de constitución, escrituras de propiedad o arrendamiento, y acuerdo de reparto o compensación.
¿Cómo se calcula el derecho de adquisición preferente en la disolución?
Se aplica sobre el valor de tasación de la farmacia y las cuotas de participación de cada comunero.
¿Cuánto se tributa en Actos Jurídicos Documentados al disolver una comunidad en farmacia?
Entre el 0,75 % y el 1,5 %, según la Comunidad Autónoma.
Rosa Gómez Soto
