Comunidad de Bienes en farmacia: ¿Hasta que la muerte nos separe?

Comunidad de Bienes en farmacia: en principio, algo muy ventajoso

Constituir una Comunidad de Bienes es, sin duda, una buena idea para iniciar un negocio y, por tanto, también para la adquisición de una oficina de farmacia.

Ventajas de constituir una farmacia como una Comunidad de Bienes

1. Menor Inversión: Por un lado, el desembolso en la compra de la farmacia será menor si contamos con un copropietario que aporta disponible. Por supuesto, ya sabemos que necesitaremos financiación pero, incluso para financiarse, los bancos exigen de forma general un 20% de capital propio. Unirse a uno o varios socios farmacéuticos es una manera de acceder a una oficina de farmacia que de otra manera no se podría adquirir.
2. Las  responsabilidades y la carga de trabajo son compartidas: esto, sin duda, es otra buena razón para adquirir una farmacia a través de una copropiedad de farmacéuticos. Además es una manera de ahorrar en costes de personal.
3. En otras ocasiones, es algo que viene dado, como los hijos farmacéuticos, en ocasiones, entran a ser co-titulares participando de un porcentaje de la farmacia, con miras a, en un futuro, adquirir el 100% o, simplemente, para dar acceso de esta forma a su familiar mayor y con mejor puntuación para concursos de nuevas aperturas.

En fin, muchos son los motivos y, desde luego, muchos de ellos ventajosos.

Ocurre que pasado un tiempo, los copropietarios suelen decidir continuar en solitario su carrera profesional y es cuando se plantea la disolución de una CB que, en principio, había sido útil.

Es posible la disolución de una Comunidad de Bienes en farmacia o ¿estamos condenados a seguir unidos, hasta que la muerte nos separe?

Señala el Código Civil en su artículo 400 que:

«Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común».

En los casos de imposibilidad de división de la cosa común, como ocurre con las oficinas de farmacia:

«Se hará la división económica, mediante la adjudicación a uno de los copropietarios que pagará el precio que corresponda a los demás según sus cuotas, si todos están conformes»

O, se venderá, y se repartirá el precio entre todos ellos, también según sus cuotas.

 Y, ¿cómo empezamos? ¿qué hay que hacer para disolver la CB?

 En cuanto a los procedimientos para realizar la división:

• Si todos están de acuerdo, se puede practicar por los mismos copropietarios
• En caso de no ser así , lo mejor es acudir a un arbitraje
• Una forma común es realizando cada parte una tasación por empresa experta y llegando a un acuerdo sobre el precio, promediando ambas tasaciones.
• En cuanto a quién se la queda, si todos tienen interés en adquirir, se podría acudir a la subasta privada entre los copropietarios
• La última fórmula y, desde luego, menos deseable, si no han dado resultado las anteriores es proceder al ejercicio de la acción procesal

Una vez iniciado el procedimiento de disolución las alternativas son dos:

1. Vender a un tercero ajeno

2.Transmitir su parte al otro comunero

Teniendo en cuenta que este, a su vez, tiene un derecho de compra preferente a cualquier tercero farmacéutico interesado, de nuevo nos encontramos con dos fórmulas:

2.1 La disolución del proindiviso sin alteración del valor del bien

• En este caso , dicha disolución podría tributar  por Actos Jurídicos Documentados, al realizarse esta disolución del proindiviso en Escritura Notarial, y, ser  susceptible de  inscripción  en  el Registro de Bienes Muebles,aunque no en todas las Comunidades Autonomas es preceptiva esta inscripción, ni es una garantia jurídica frente a terceros, fundamento este de  la tributación de este impuesto.Aunque esto, es objeto de otro artículo: comprar una farmacia en Madrid,¿Hay que pagar AJD?.
• Al no existir en este caso Incremento Patrimonial del cedente  al adquirente ,  NO  hay que pagar  Incremento Patrimonial en el IRPF. Aquí habría que subrayar el art. 33.1. de la Ley del IRPF. El apartado 2, letra c) del mismo artículo dispone que se considera que «no existe alteración en la composición del patrimonio en la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros». Es decir, esto es, siempre y cuando, no haya existido alteración en el patrimonio al recibir la compensación económica por su parte.

 2.2 La disolución del proindiviso con alteración del valor del bien

•  En el caso de que un Comunero, le venda a otro su parte y este obtenga un Incremento del valor del mismo respecto a su valor actual, SÍ se estaría produciendo un Incremento Patrimonial y, por tanto, el vendedor tributaria este concepto en IRPF.

. Resumiendo se pueden derivar estas dos situaciones:

• Que haya incremento en el valor patrimonial: el excedente deberá tributar
• Que no haya incremento en el valor patrimonial: la única tributación a la que estaría sujeta sería Actos Jurídicos Documentados (AJD) (entre el 0,75% al 1,5%) aunque en el caso de oficinas de farmacia, entendemos que este tributo no sería exigible en algunas Comunidades Autónomas y se estaría a lo dispuesto en la normativa Sanitaria de la Comunidad en cuestión .

Esta última fórmula, sin duda, puede resultar interesante por el ahorro de impuestos.

 Y, ¿cuándo NO existe alteración del patrimonio?

Pues entendemos que, en casos limitados, como pueden ser las disoluciones de Comunidades de Bienes entre familiares donde lo que se pretende es que alguno o algunos de los comuneros dejen de serlo, y no una transacción comercial donde el valor inicial del bien se vea alterado y se produzca de este modo un incremento o disminución del mismo.

En este caso, no se cumpliría el art 33.1 de la Ley de IRPF, pues no se produce Alteración Patrimonial y, por tanto, no hay obligación de tributar por este concepto.

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Rosa Gómez Córdoba
Socia fundadora de Gómez Córdoba