¿Compramos el local de farmacia sin pagar impuestos?

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Local de farmacia sin pagar impuestos
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Está a punto de comprar una farmacia con su cónyuge y el local donde se ubica. Para posteriormente realizar un alquiler a la farmacia, ¿sabe que según cómo lleven a cabo dicha compraventa pueden obtener importantes ahorros fiscales en el pago de sus impuestos?

Renuncia a la exención

Compra del local de farmacia exenta de IVA

En general, las segundas y posteriores entregas de inmuebles están exentas de IVA. Por tanto, si usted y su cónyuge adquieren el local de la farmacia, deberán tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) a un tipo de entre el 6 y el 11% sobre el valor de referencia del inmueble (según la comunidad autónoma).

Para alquilar con IVA

Pues bien, el hecho de que vayan a destinar el local al alquiler con IVA les da la posibilidad de acordar con el vendedor la renuncia a la exención de dicho impuesto (y tributar por IVA en lugar de por ITP). Ello será posible:

  • Si ustedes tienen la intención de utilizar el local en una actividad que les dé derecho a deducir total o parcialmente el IVA soportado. Dado que ustedes van a alquilar repercutiendo IVA, dicho requisito se cumple.
  • Además, si el vendedor es un farmacéutico (o una SL que ya alquilaba a la farmacia) y está utilizando el local en su actividad (es un local en el que desarrolla su actividad o se lo alquila a la propia farmacia).

Efectos de la renuncia

En el supuesto de que acuerden la renuncia a la exención:

  • El vendedor deberá facturarles la venta del local sin repercutirles IVA.
  • Ustedes, por su parte, deberán auto repercutirse el IVA que sea aplicable (el 21% del precio de venta, puesto que van a adquirir un local).
  • La autora repercusión no les supondrá un mayor coste, ya que podrán deducirse el IVA.
  • En este caso, sólo deberán liquidar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), lo que les permitirá obtener importantes ahorros. Dicho impuesto oscila entre un 0,5 y un 2,5% del valor de referencia del inmueble, según Comunidad Autónoma.

Comunidad de bienes

Sujeto pasivo

En el caso de que el inmueble lo adquieran proindiviso, usted y su cónyuge constituirán “de facto” una comunidad de bienes. Será ésta la que se considerará sujeto pasivo del IVA y la que deberá cumplir las obligaciones de dicho impuesto. Deberán obtener un CIF para su comunidad de bienes (CB) y solicitar al vendedor del local y al resto de los proveedores (relacionados con el alquiler) que emitan sus facturas a nombre de ésta. Asimismo, la CB será la que deberá facturar y repercutir el IVA.

Ejemplo de la compra del local de farmacia sin pagar impuestos

El matrimonio adquiere un local de farmacia adquirido como segunda o posterior venta por 200.000 euros. Si el ITP-TPO de la comunidad autónoma es del 6%, y el AJD en caso de renuncia a la exención es del 0,75%, dicha renuncia les permitirá ahorrarse 10.500 euros:

 

Concepto
Con renuncia
Sin renuncia
IVA repercutido 21%
42.000
IVA deducible 21%
-42.000 (1)
AJD 0,75%
1.500
ITP-TPO 8%
12.000
Coste fiscal
1.500
12.000

 

¿Interesante verdad? Si está a punto de comprar una oficina de farmacia con su local de negocio, le animamos a que contacte con nosotros, somos especialistas en la compraventa de farmacia y en la fiscalidad de la misma.

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Rosa Gómez

Abogada especialista en farmacias

 

 

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