Está a punto de comprar una farmacia con su cónyuge y el local donde se ubica. Para posteriormente realizar un alquiler a la farmacia, es importante conocer cómo puede estructurarse la operación para obtener ahorros fiscales en el pago de sus impuestos.
La compra del local de farmacia puede estar exenta de tributación por IVA. En lugar de pagar ITP si es una segunda transmisión, existen supuestos en los que puede acordarse con el vendedor la renuncia a la exención del IVA y tributar por IVA en lugar de ITP. Esto puede permitirle deducir el IVA y, según la operación, reducir la carga fiscal de manera significativa.
Renuncia a la exención
Compra del local de farmacia exenta de IVA
En general, las segundas y posteriores entregas de inmuebles están exentas de IVA. Por tanto, si usted y su cónyuge adquieren el local de la farmacia, deberán tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) a un tipo entre el 6 % y el 11 %, según el valor de referencia del inmueble y la normativa autonómica correspondiente.
Para alquilar con IVA
Pues bien, el hecho de que vayan a destinar el local al alquiler con IVA les da la posibilidad de acordar con el vendedor la renuncia a la exención de dicho impuesto (y tributar por IVA en lugar de por ITP). Ello será posible:
- Si ustedes tienen la intención de utilizar el local en una actividad que les dé derecho a deducir total o parcialmente el IVA soportado. Dado que ustedes van a alquilar repercutiendo IVA, dicho requisito se cumple.
- Además, si el vendedor es un farmacéutico (o una SL que ya alquilaba a la farmacia) y está utilizando el local en su actividad (es un local en el que desarrolla su actividad o se lo alquila a la propia farmacia).
Efectos de la renuncia
En el supuesto de que acuerden la renuncia a la exención:
- El vendedor deberá facturarles la venta del local sin repercutirles IVA.
- Ustedes, por su parte, deberán auto repercutirse el IVA que sea aplicable (el 21% del precio de venta, puesto que van a adquirir un local).
- La autora repercusión no les supondrá un mayor coste, ya que podrán deducirse el IVA.
- En este caso, sólo deberán liquidar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), lo que les permitirá obtener importantes ahorros. Dicho impuesto oscila entre un 0,5 y un 2,5% del valor de referencia del inmueble, según Comunidad Autónoma.
Comunidad de bienes
Sujeto pasivo
En el caso de que el inmueble lo adquieran proindiviso, usted y su cónyuge constituirán “de facto” una comunidad de bienes. Será ésta la que se considerará sujeto pasivo del IVA y la que deberá cumplir las obligaciones de dicho impuesto. Deberán obtener un CIF para su comunidad de bienes (CB) y solicitar al vendedor del local y al resto de los proveedores (relacionados con el alquiler) que emitan sus facturas a nombre de ésta. Asimismo, la CB será la que deberá facturar y repercutir el IVA.
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Ejemplo de la compra del local de farmacia sin pagar impuestos
El matrimonio adquiere un local de farmacia adquirido como segunda o posterior venta por 200.000 euros. Si el ITP-TPO de la comunidad autónoma es del 6%, y el AJD en caso de renuncia a la exención es del 0,75%, dicha renuncia les permitirá ahorrarse 10.500 euros:
| Concepto | Con renuncia | Sin renuncia |
| IVA repercutido 21% | 42.000 | – |
| IVA deducible 21% | -42.000 (1) | – |
| AJD 0,75% | 1.500 | – |
| ITP-TPO 8% | – | 12.000 |
| Coste fiscal | 1.500 | 12.000 |
¿Interesante verdad? Si está a punto de comprar una oficina de farmacia con su local de negocio, le animamos a que contacte con nosotros, somos especialistas en la compraventa de farmacia y en la fiscalidad de la misma.
Preguntas y respuestas frecuentes sobre comprar un local de farmacia sin pagar impuestos
¿La exención de IVA aplica siempre cuando adquiere un local de farmacia usado?
No siempre. La exención aplica en segundas y posteriores entregas, salvo que comprador y vendedor acuerden renunciar a la exención y tributar por IVA.
¿Qué ocurre si alquilo el local a la farmacia sin IVA y luego cambio de uso?
Si el arrendamiento deja de estar afecto a actividad sujeta a IVA, la Agencia Tributaria puede exigir la regularización del IVA deducido y aplicar el régimen correspondiente al nuevo uso.
¿Cómo se determina si se paga ITP o IVA en la compra del local de farmacia?
Depende de si la operación está o no sujeta a IVA.
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En segundas transmisiones: ITP, salvo renuncia a la exención.
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Si se renuncia a la exención y el comprador puede deducir: IVA + AJD.
¿Qué ventajas tiene constituir una comunidad de bienes para comprar el local de farmacia?
Permite que los copropietarios actúen como un único sujeto pasivo de IVA, deduzcan el IVA de la compra (si procede) y facturen el alquiler a la farmacia con una estructura fiscal más flexible.
¿Cuáles son los plazos para deducir el IVA frente a pagar ITP en la adquisición del local?
El IVA soportado puede deducirse en el mismo periodo de liquidación en que se soporta, mientras que el ITP se paga de forma íntegra al formalizar la compra y no es deducible.
Rosa Gómez Soto
