Uno de los problemas más frecuentes al vender una farmacia es el contrato de alquiler del local.
En muchos casos, las condiciones del arrendamiento pueden dificultar la operación o incluso impedir que se cierre la venta.
Cuando no existe un plazo suficiente o la renta no es adecuada, el comprador puede no obtener financiación o perder interés en la operación.
Un caso real: cuando el alquiler bloquea la venta
“Doña Ana, tiene farmacia en un Centro Comercial.
Quiere vender y pregunta por cuánto lo debe hacer.
El mercado al doble está, pues entonces así es,
al doble lo pone, pues.
Después de un año no lo ha logrado vender.
¿Qué ha pasado?
Pues muy fácil, es decir, que nadie quiere invertir, si donde pone el dinero, no hay local en condición.”
¿Cómo lo solucionamos?
Háblele a su buen casero, pidiéndole, por favor 15 años le conceda y una renta en condición,
Y a cambio al venderla dele, una parte en proporción.
Con esta poesía, de dudosa calidad, solo queremos llamarle la atención para que no cometa este error al vender, en este caso: no negociar con el Centro Comercial un alquiler razonable y un plazo que permita la financiación.
En el siguiente vídeo, Rosa Gómez Soto explica un caso real en el que el contrato de alquiler condicionó la venta de una farmacia, y cómo se resolvió para no perder la operación.
El problema del local en alquiler en la venta de farmacias
Cuando un farmacéutico decide vender su oficina de farmacia, el contrato de alquiler del local puede convertirse en el gran obstáculo de la operación. Los dos puntos que más preocupan al comprador son:
-
La duración del contrato. Si el arrendamiento tiene un plazo corto, el comprador ve riesgo. Sin estabilidad a largo plazo, es difícil pedir financiación y asegurar la continuidad del negocio.
-
La cuantía de la renta. Un alquiler demasiado elevado reduce los beneficios hasta el punto de hacer que la farmacia deje de ser atractiva.
Estas son las verdaderas trabas para vender farmacia por el alquiler, un problema más habitual de lo que parece.
Cómo negociar con el casero
El éxito de la venta dependerá en gran medida de la negociación con el propietario del local. Está claro, que, en una compraventa con local en alquiler, no hay solo dos partes, realmente hay tres. Se nos ocurren algunas soluciones, aunque pueden existir más, todo depende de las necesidades de las partes y la flexibilidad de todos para llegar a acuerdos:
Nosotros como vendedores pedimos al casero:
- Ampliar la duración del contrato a 15 años. Esto aporta seguridad al comprador y permite a los bancos financiar la operación.
Una pequeña cosita, que no se nos olvide, habrá que pedirle también al casero, en el nuevo contrato de alquiler, la posibilidad de pignorar la farmacia dentro de su local, a fin de financiarse con el Fondo de Comercio-
- Ajustar la renta al rendimiento de la farmacia. Una renta proporcionada a su rendimiento garantiza la viabilidad del negocio.
Siendo realistas y si ya la renta era elevada, el casero, nunca va a consentir en bajarla, así somos los humanos, sin embargo, si se puede solicitar que no aumente el 20% que permite la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) o , un periodo de carencia, a cambio de una reforma del local, en fin, alguna facilidad, que facilite la operación …
Y a cambio, ¿Qué ofrecemos al arrendador para que esta abra la mano y se flexibilice en las nuevas condiciones de contrato?
- Pues claramente una compensación, esta puede ser, por ejemplo;
- Un derecho de traspaso sobre la venta, que pagará el vendedor a cambio de que el casero acceda a poner mejores condiciones al comprador, en el nuevo contrato de alquiler.
- Una reforma integral del local, que le ofrece en este caso el comprador a cambio de un periodo de carencia o de una renta congelada durante algunos años.
- una permanencia mínima por parte del comprador, asegurándose así que no se trasladara a un local más ventajoso en pocos años.
👉 En Gómez Córdoba recomendamos trabajar estos aspectos con antelación, porque de lo contrario la farmacia puede quedarse bloqueada en el mercado durante meses. Contáctenos aquí para analizar su caso.
Ventajas de comprar farmacia en alquiler
Ya sabemos que, dentro de nuestro sector, los farmacéuticos siempre buscan un local en propiedad, pues eso les asegura la no dependencia de su negocio con un tercero. Esto tiene su sentido, si no existe un contrato de alquiler bien negociado en el que todas las partes obtengan una satisfacción y un equilibrio, pero como hemos visto, eso se puede conseguir, negociando desde el principio.
Y esta claro que no hacer la inversión en compra el local, tiene una grandes e indudables ventajas para el comprador como:
- Inversión inicial más baja. No es necesario comprar farmacia y local a la vez, lo que facilita la operación.
- Mayor rentabilidad del capital. El dinero que no se destina al inmueble puede invertirse en el propio negocio.
- Acceso más rápido a la titularidad. Muchos farmacéuticos no disponen de liquidez suficiente para afrontar ambas compras, y el alquiler se convierte en una opción viable.
Esta también, la fórmula mixta de alquiler con opción de compra, de esta manera obtendremos mayor liquidez al principio y en unos años podremos comprar, con un precio ya pactado desde el inicio también el local.
Esto, tiene ventajas para ambas partes,
- El comprador que adquiere a plazos.
- Y al vendedor, que pagara, por su ganancia patrimonial, en diferido y menos impuestos. Siendo así, cuando la cuota del alquiler se convierte en el momento de la venta en un pago a cuenta del precio final.
👉 Puede ampliar información en nuestro artículo sobre alquiler con opción a compra de local de farmacia.
Conclusión: superar las trabas del alquiler en la venta
El contrato de alquiler no tiene por qué convertirse en un freno definitivo. Con una buena negociación, es posible transformar un problema en una oportunidad: estabilidad para el comprador, seguridad para el arrendador y venta viable para el titular.
Las trabas para vender farmacia por el alquiler existen, pero pueden resolverse con planificación, asesoramiento y equilibrio entre las partes.
👉 Si está pensando en vender su farmacia y teme que el alquiler sea un obstáculo, en Gómez Córdoba le ayudamos a encontrar la mejor solución.
Problemas sobre la venta de farmacia con local en alquiler
¿Se puede vender una farmacia en un local alquilado?
Sí, siempre que el contrato esté en vigor. El comprador hereda la condición de arrendatario.
¿Qué ocurre si el contrato de alquiler está a punto de vencer?
Conviene renegociar antes con el casero. Un contrato corto dificulta la financiación.
¿Y si la renta es demasiado elevada?
Puede desincentivar la compra. En estos casos, la solución pasa por negociar carencias, congelar subidas o compensaciones.
¿Qué ventajas tiene comprar una farmacia en alquiler frente a en propiedad?
La inversión inicial es más baja y permite destinar capital al propio negocio.
