¿Cree que su farmacia no se puede vender porque hay más de un titular y no se ponen de acuerdo? No sería la primera vez.
La Disolución de Comunidad de Bienes con exceso de adjudicación de uno de los comuneros es una situación más que frecuente en la que puede llegar a convertirse en un quebradero de cabeza.
En Gómez Córdoba hemos acompañado muchos casos donde la titularidad compartida parecía un bloqueo total… hasta que se encontró una fórmula justa.
Este artículo no es solo un análisis fiscal. Es la respuesta a un problema más común de lo que parece: la disolución de la Comunidad de Bienes en farmacias cuando hay desacuerdo, emociones, y a veces, silencio.
Le contamos cómo lo resolvimos… y qué tuvo que tener en cuenta cada comunero.
En estos casos, es importante conocer las alternativas legales que existen cuando un comunero desea salir de la Comunidad y otro quiere continuar.
En nuestro artículo previo, Comunidad de Bienes: Ventajas y Disolución, ya explicábamos que hay dos formas posibles de adjudicación entre comuneros:
- Que un comunero transmita al otro su parte con incremento en el valor patrimonial: el excedente deberá tributar.
- Que no haya incremento en el valor patrimonial: la única tributación a la que estaría sujeta sería Actos Jurídicos Documentados (AJD) (entre el 0,75% al 1,5%).
¿Cómo es la disolución de comunidad de bienes en farmacia si pensamos pagar un exceso al comunero que se va?
Existen unos derechos y obligaciones que el socio que continúa en la farmacia deberá subrogar del comunero que se va. Veamos cuáles son esos derechos y obligaciones y de qué manera se haría el reparto y posterior compra al comunero que se va.
Se reparten derechos y obligaciones de la farmacia a fecha determinada por los comuneros, excluyendo el Fondo de Comercio, local, existencias e inmovilizado.
¿Por qué se excluyen?
Muy sencillo, porque esos derechos van a ser adquiridos por el comunero que continúa en la farmacia a un mayor precio, que el valor contable actualizado a fecha de la liquidación. Por tanto, valoremos los derechos que si continúan a valor contable y que adquiere el comunero que continuará con la farmacia.
Respecto a los derechos
Es habitual que a fecha de cierre, quedaran pendientes por cobrar los ingresos y aportaciones de receta que transfiere el Colegio Oficial de Farmacéuticos a mes vencido. Es posible también existan ingresos financieros de bancos o derechos de cooperativista de algún proveedor como Cofares, del titular comunero que deja la farmacia.
También existen obligaciones
En el caso de préstamos con alguna entidad por la financiación del Fondo de Comercio y cualquier otro proveedores o acreedores pendiente de pago.
El resultado en los casos en que exista financiación por Fondo de Comercio, bien podría ser negativo para el socio que se va.
Pongamos un ejemplo:
- Derechos de vendedor 95.500 €
- Obligaciones de vendedor 438.000 €
- Resultado El vendedor suma un pasivo de ____________________________________________342.500 €
Por otro lado y como dijimos, el comunero que continúa con la farmacia, compra su parte al otro del fondo de Comercio y local por precio de valor de mercado, existencias y mobiliario. Las existencias, se las paga también en la compra pero a precio de costo.
Compra de su parte de (Fondo de Comercio mobiliario, existencias y local) al comunero transmitente
- Se compra al vendedor su parte de la farmacia por 639.000 €
- FONDO DE COMERCIO(50%)_____ 600.000 €
- MOBILIARIO (50%) 3.000 €
- EXISTENCIAS (50%) 36.000 €
- Se compra al vendedor su parte del local por 100.000 €
Resultado:
El comprador compra por un total de 739.000 €. Como asume también las obligaciones pendientes del vendedor, por la cantidad de 342.500 €, pagará al vendedor tan solo 396.500 € del precio total.
¿Cómo son los impuestos a pagar de cada comuneros en este ejemplo de disolución de comunidad de bienes en farmacia?
¿Qué paga el que vende?
- En IRPF: pagaría a un tipo máximo de un 28% de la ganancia patrimonial obtenida. La ganancia patrimonial se calcula por la diferencia entre el valor de adquisición actualizado al momento de la venta y el valor de venta. Descontados gastos necesarios.
* CUIDADO con un error común.- En ningún caso se considera una menor ganancia patrimonial por haber recibido un menor precio del comunero adquirente, debido al descuento en el pago de este, por haber asumido el pasivo del vendedor.
- Plusvalía Municipal del local: lo pagaría en los 30 días siguientes a la venta de su porcentaje del local.
¿Qué paga el que adquiere el porcentaje del local del otro comunero?
- El cotitular que adquiere el porcentaje del otro socio, no tributaría en renta pero sí por Transmisiones Patrimoniales por la adquisición del porcentaje del local del otro socio.
Esperamos que con este ejemplo de disolución de comunidad de bienes en la farmacia hayamos aclarado el procedimiento que debe seguirse en estos casos. Muy diferente, como apuntábamos en el primer post, si la disolución del proindiviso, no altera el valor del patrimonio pues estará sometido a distinto tipo de tributación.
Si su caso personal es similar a este tipo de disolución de comunidad de bienes en la farmacia y necesita de nuestra asesoría en la transmisión de farmacias entre familiares, no dude en contactarnos.
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Preguntas frecuentes sobre la disolución de Comunidad de Bienes en farmacias
¿Es obligatorio que todos los comuneros estén de acuerdo para disolver la CB?
No. Según el Código Civil, ningún comunero está obligado a permanecer en la comunidad. Si no hay acuerdo, existen fórmulas legales para salir, como la adjudicación, el pacto montañés o, en último recurso, la vía judicial.
¿Se puede vender la farmacia aunque uno de los titulares no quiera?
Sí, siempre que se respeten los procedimientos legales. En algunos casos, se puede vender el porcentaje de participación a un tercero o al otro comunero mediante acuerdo o peritaje.
¿Qué impuestos se pagan al disolver una CB de farmacia?
Depende. Si hay ganancia patrimonial (por vender a valor de mercado superior al valor contable), se tributa por IRPF. Si no hay ganancia, se aplica solo Actos Jurídicos Documentados (AJD).
¿Qué ocurre si el comunero que se va tiene deudas asociadas a la farmacia?
Es habitual que quien se queda asuma las obligaciones pendientes del otro comunero (préstamos, proveedores…), lo que puede descontarse del precio total de la operación.
¿Cuál es la fórmula más habitual para desbloquear una disolución complicada?
Una opción frecuente es el “pacto montañés”: una parte pone el precio y la otra elige si vende o compra. Esta fórmula evita conflictos y bloqueos prolongados.
En Gómez Córdoba sabemos que vender una farmacia no siempre depende del mercado.
A veces, lo que bloquea una operación está dentro: desacuerdos entre titulares, valoraciones enfrentadas, herencias mal planteadas.
Pero también sabemos que casi todos los casos tienen solución… si se aborda con estrategia y humanidad.
Rosa Gómez Soto
