El hipotecante no deudor es una figura clave en la compraventa de farmacia, especialmente cuando la operación se financia mediante un préstamo sobre fondo de comercio.
Se trata de la persona que aporta una garantía para el préstamo sin ser quien recibe el dinero ni quien debe devolverlo, y su intervención resulta necesaria para que la operación pueda formalizarse correctamente.
En este artículo le explicamos qué es un hipotecante no deudor y por qué es fundamental en este tipo de operaciones.
¿Qué es un hipotecante no deudor?
Un hipotecante no deudor es la persona que aporta un bien como garantía de un préstamo, sin ser quien recibe el dinero ni quien tiene la obligación de devolverlo.
En otras palabras:
- Pone un bien como garantía
- Pero no es el deudor
¿Por qué nos interesa la figura del hipotecante no deudor para la compraventa de farmacias?
En la compraventa de farmacia, esta figura se utiliza en los préstamos sobre fondo de comercio, que permiten al comprador financiar la adquisición.
Para entender su importancia, hay que tener en cuenta que en una operación de farmacia existen dos momentos:
- Transmisión civil: el vendedor transmite la farmacia al comprador
- Cambio de titularidad administrativa: la Administración autoriza el cambio
Entre ambos momentos existe un periodo de tiempo que puede variar según la comunidad autónoma; en el caso de Madrid, tres meses. Durante ese intervalo, aunque la compraventa ya se ha formalizado, la farmacia sigue figurando administrativamente a nombre del vendedor.
Es precisamente en este impasse administrativo donde surgen los problemas.
Cuando el banco intenta inscribir el préstamo en el Registro de Bienes Muebles, este no admite la inscripción, ya que la carga figura a nombre del comprador, mientras que la titularidad administrativa sigue estando a nombre del vendedor.
El banco, como acreedor principal, necesita asegurar el cobro y contar con garantías frente a terceros. Por ello, requiere que la inscripción del préstamo se realice de forma inmediata en el momento de la firma.
¿Cómo lo solucionamos?: el hipotecante no deudor entra en juego
Para que la compraventa de la farmacia pueda formalizarse correctamente, es necesario dar una solución al Registro de Bienes Muebles que permita la inscripción del préstamo.
Es en este punto donde entra en juego la figura del hipotecante no deudor.
El vendedor, que todavía figura como titular administrativo de la farmacia, participa en la firma del préstamo sobre fondo de comercio que concede el banco al comprador, actuando como hipotecante no deudor.
De este modo, junto con la firma del comprador como deudor del préstamo y la de los posibles avalistas o fiadores, se consigue que el Registro admita la inscripción de la carga sobre la farmacia, aun cuando esta sigue provisionalmente a nombre del antiguo titular.
Posteriormente, una vez se produce el cambio de titularidad administrativa, el banco inscribe la nueva situación en el Registro de Bienes Muebles.
¿Esto supone algún tipo de responsabilidad para el vendedor de la farmacia?
Sorprendentemente, no.
El vendedor interviene como hipotecante no deudor, pero no asume la condición de deudor del préstamo.
Esto implica que:
- Está aportando una garantía sobre un bien que ya no es suyo desde el punto de vista civil.
- La responsabilidad del préstamo corresponde exclusivamente al comprador y, en su caso, a sus fiadores o avalistas.
En caso de impago, el vendedor no tiene obligación de responder, ya que no es el deudor de la operación.
¿Es posible hacer la operación de compraventa si el vendedor se niega a firmar?
Si el vendedor no accede a firmar como hipotecante no deudor, el comprador no podrá aportar al banco la garantía necesaria para formalizar el préstamo.
En consecuencia, la entidad financiera no concederá la financiación y la operación no podrá llevarse a cabo.
En la práctica, esto implica que la compraventa de la farmacia no podrá consumarse.
Dado que la mayoría de las operaciones se financian mediante este tipo de préstamos sobre fondo de comercio, resulta fundamental que tanto comprador como vendedor conozcan el papel del hipotecante no deudor y comprendan su función dentro del proceso.
En Gómez Córdoba somos especialistas en compraventa de farmacias y en la estructuración de operaciones con financiación.
Si está en proceso de compra o venta y quiere entender cómo afecta la figura del hipotecante no deudor, podemos ayudarle a analizar su caso y asegurar que la operación se formalice correctamente.
Preguntas frecuentes sobre el hipotecante no deudor
¿Qué es un hipotecante no deudor?
Es la persona que aporta una garantía en un préstamo sin ser quien recibe el dinero ni quien tiene la obligación de devolverlo.
¿Por qué es necesario en la compraventa de farmacia?
Porque permite inscribir el préstamo en el Registro de Bienes Muebles cuando aún no se ha producido el cambio de titularidad administrativa.
¿Tiene responsabilidad el vendedor al firmar como hipotecante no deudor?
No, la responsabilidad del préstamo corresponde exclusivamente al comprador y, en su caso, a sus avalistas.
¿Puede realizarse la compraventa si el vendedor no firma?
No, en la práctica la operación no podrá formalizarse al no poder el comprador obtener financiación.
Rosa Gómez Soto
