La Ley de Crédito Inmobiliario (la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario a la que también se da el nombre oficioso de “Ley Hipotecaria”) entró en vigor en junio de 2019. ¿Cómo afecta la ley de crédito inmobiliario a la farmacia?
Esto, sin duda, fue una buena noticia que afectaba a la mayoría de las financiaciones bancarias, pero no a todas. Desde Gómez Córdoba, Asesoría especializada en compraventa de farmacias, intentaremos arrojar un poco de luz sobre cómo repercute a las farmacias y resumir los aspectos más destacados de la norma.
¿En qué afecta la ley de crédito inmobiliario a la farmacia?
La nueva ley es la transposición (con años de retraso) de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, y afecta a los préstamos con garantía inmobiliaria (esto es, a los inmuebles, tanto vivienda como locales de negocio).
Para el sector de la farmacia, la ley de crédito inmobiliario, abarata los préstamos sobre garantía inmobiliaria, pero no afecta a los préstamos sobre Fondo de Comercio. Naturalmente, si financiamos la compra de la farmacia con la garantía del propio local de farmacia u otros inmuebles, sí podremos beneficiarnos de sus ventajas.
No es de aplicación a las financiaciones sobre Fondo de Comercio, ya que estas utilizan como garantía la prenda sin desplazamiento (en otras palabras, al negocio de farmacia ubicado en un local).
Esta ley, plantea en síntesis condiciones favorables para el prestatario cuya garantía, como comentamos, son los inmuebles. Estos se verán liberados de determinados gastos e impuestos que hasta la fecha de entrada en vigor de la ley, el banco le repercutía.
Cambios de la Ley de Crédito Inmobiliario en farmacia
Veamos algunos de los cambios que inciden directamente en el abaratamiento de la financiación con garantía inmobiliaria.
Gastos
Los bancos asumirán todos los gastos de formalización de las hipotecas menos el correspondiente a la tasación de la finca y los de las segundas copias notariales.
Por gastos de formalización se entienden:
- Honorarios de notario
- Gestoría
- Registro de la propiedad
- Impuesto hipotecario
Asesoramiento notarial
El cliente deberá tener acceso al borrador de hipoteca, al menos diez días antes a la elevación a público.
Éste debe recibir asesoramiento (gratuito) del notario interviniente, quien se asegurará de que entiende todas las cláusulas de la escritura.
Abaratamiento de las comisiones
- De amortización:
Para hipotecas variables, la cancelación de deuda conllevará una comisión del 0,25% sobre lo amortizado a partir del 3º año o del 0,15% a partir del 5º.
Hasta el momento, estas comisiones eran del 0,5% durante los primeros 5 años y del 0,25% a partir del 6º.
Para hipotecas de tipo fijo, se establece un máximo del 2% sobre lo amortizado durante los primeros 10 años del préstamo.
Dicho máximo será del 1,5% si la amortización tiene lugar a partir del 10º año.
- Conversión:
Se abarata la conversión de hipotecas de tipo variable a tipo fijo. Para potenciar el cambio, la Ley fija un máximo del 0,15%, no existiendo límite alguno en la actual normativa.
Subrogaciones
Trasladar un préstamo de un banco a otro dejará de estar exento de impuestos. La base imponible del impuesto será la deuda que queda por devolver más los intereses.
Los costes generados por el traslado se prorratearán entre las dos entidades financieras: para ello se tendrá en cuenta la duración del crédito y el momento en el que se produce la subrogación.
Con esta medida se pretende incentivar la concesión de nuevas hipotecas.
Productos bancarios accesorios
Se prohíbe al banco ligar la concesión de préstamos con la contratación de uno o varios productos accesorios (seguros).
Sin embargo, se permite la aplicación de bonificaciones en el diferencial del préstamo por cada producto que se contrate con el banco (práctica, por otro lado, muy habitual en España).
Pongamos un ejemplo ilustrativo de cómo la financiación con préstamos con garantía inmobiliaria verá disminuido su coste frente a una hipoteca sobre Fondo de Comercio, a la que no repercuten los beneficios de ley de crédito inmobiliario.
Sobre una financiación de 1 millón de euros:
| Préstamo con garantía inmobiliaria | Hipoteca sobre Fondo de Comercio | |
|---|---|---|
| Gastos de notaría | 0 | 1.200€ |
| AJD | 0 | 6.000€ |
| Comisiones estudio/apertura | 0 | 8.000€ |
| Registro | 0 | 1.000€ |
| Tasación de inmuebles | 1.000€ | 3.000€ |
| Total (paga cliente) | 1.000€ | 19.200€ |
Vemos con este ejemplo que alguien que financie la compra del negocio de farmacia sólo con inmuebles abaratará sus costes en 18.200€ respecto a las financiaciones sobre Fondo de Comercio.
La práctica habitual en farmacia
La práctica habitual en cuanto a las farmacias, en todo caso, es que se financie la operación con un doble crédito:
- Primer préstamo con garantía hipotecaria del local de farmacia, en el caso de que este sea adquirido también junto a la farmacia, que podrá beneficiarse de las premisas de esta nueva ley.
- Segundo préstamo y por lo general de mayor cuantía, con el que se financia el negocio de farmacia, cuyo nombre técnico es el de “préstamo sobre hipoteca mobiliaria”, a la que no es de aplicación la ley que nos ocupa.
Sin duda esta norma, facilita el crédito ofrecido a vivienda habitual y por extensión también al crédito empresarial avalado por inmueble.
Recuerde que en Gómez Córdoba somos una asesoría especializada en farmacias. Si usted tiene dudas sobre la ley de crédito inmobilario, estaremos encantados de poder resolver sus dudas.
Rosa Gómez
Abogada especialista en farmacias
Gracias por la información. Gran aporte de esta web. Saludos!
Gracias, Vega.