Hipotecante no deudor: figura clave para la compraventa de farmacia

La figura del hipotecante no deudor es muy interesante, casi imprescindible, de cara a la compraventa de una farmacia. Por eso, desde Gómez Córdoba | Abogados de Farmacia, se la explicamos en este artículo.

Si vamos a comprar o vender una farmacia es importante conocer y entender los trámites que habrá que llevar a cabo. Estar bien informado es clave para tomar buenas decisiones.

¿Qué es un hipotecante no deudor?

En el mundo financiero, un hipotecante no deudor es aquel que utiliza un inmueble de su propiedad para garantizar la deuda contraída por un tercero con su deudor.

En otras palabras, es alguien que pone su inmueble como garantía pero que ni recibe ni debe devolver dinero.

¿Por qué nos interesa para la compraventa de una farmacia?

La figura del hipotecante no deudor se usa para la transmisión de la oficina de farmacia, no del local (es decir, un intangible). Se utiliza en los préstamos de fondo de comercio que solicita el comprador a una entidad bancaria para financiar una compra de farmacia.

Cuando se realiza la transmisión de una farmacia, ocurren dos actos diferenciados:

1. La transmisión civil: el vendedor transmite un bien (la farmacia) al comprador a cambio de una cantidad de dinero
2. El cambio de titularidad: la Administración cambia el título sanitario del vendedor al comprador

Y he aquí la clave. Entre la transmisión civil y la administrativa hay un espacio de tiempo que puede variar según la comunidad autónoma; en el caso de Madrid son tres meses.

Con frecuencia ocurre que, en este impasse de cambio administrativo de titularidad de la farmacia, surgen inconvenientes. Cuando el banco va a inscribir el préstamo en el Registro de Bienes Muebles, este último no admite la inscripción porque la carga está a nombre del comprador pero la titularidad sigue a nombre del vendedor (ya que aún no se ha hecho efectivo el cambio de titularidad administrativa).

El banco, evidentemente, quiere asegurar el cobro y tener seguridad jurídica ante terceros como acreedor principal que es. Por eso necesitan la inscripción inmediata a la firma del préstamo.

¿Cómo lo solucionamos?

Para que la compraventa llegue a buen puerto y ambas partes cumplan sus objetivos, hay que dar una solución al registrador para que éste proceda a la inscripción registral.

Es en este punto donde la figura del hipotecante no deudor entra en juego:

El vendedor (que aún es el titular administrativo) participa como hipotecante no deudor en la firma del préstamo sobre fondo de comercio que el banco concede al comprador.

Esto, sumado a la firma del comprador como deudor del préstamo y la de los posibles fiadores o avalistas que aporte, será suficiente para que el Registro acepte la inscripción con la carga de la farmacia que se financia (y que provisionalmente está a nombre del antiguo titular).

Más adelante, cuando se obtenga el cambio de titularidad, el banco inscribirá la nueva titularidad administrativa en el Registro de Bienes Muebles.

Debido al tiempo muerto que la Administración causa entre los cambios de titularidad de la farmacia, el vendedor firma como hipotecante no deudor en el contrato de préstamo sobre fondo de comercio que suscribe el comprador.

Eso es así porque de otra manera el Registro de Bienes Muebles no admitiría la inscripción y, por tanto, la operación no se cerraría.

¿Esto supone algún  tipo de responsabilidad para el vendedor de la farmacia?

En realidad, no:

• El que vende está garantizando el pago del deudor con un bien que ya no es suyo
• La responsabilidad del préstamo es exclusiva del comprador o sus fiadores
• En caso de impago del préstamo, el vendedor nada tiene que ver en el asunto, pues el deudor es el que compra

¿Es posible hacer la operación de compraventa si el vendedor se niega a firmar?

Si el vendedor no accede a firmar, el comprador no podrá aportar la garantía al banco, por tanto, no podrá financiarse y será imposible que adquiera la propiedad civil,  y por tanto la transmisión no podría consumarse.

Prácticamente todos los compradores de farmacia se van a financiar con este tipo de préstamo. Por eso, desde Gómez Córdoba consideramos muy importante que tanto vendedores como compradores conozcan la figura del hipotecante no deudor y no desconfíen de ella.

Si tiene alguna consulta sobre esta figura o sobre cualquier otro tema relacionado con la compraventa de farmacia, estamos a su disposición. No dude en contactarnos, somos especialistas.