Actualmente, los tipos de interés variable están subiendo, y quizá se haya preguntado si comprar una farmacia con la subida de intereses es actualmente rentable, creemos que puede ser interesante endeudarse en una hipoteca en un tipo de interés fijo, pues los que se ofrecen actualmente en mercado, siguen siendo bajos, de esa forma, podemos endeudarnos a muy largo plazo (varias décadas) a un tipo de interés claramente inferior a la inflación esperada.
¿Cómo puede afectar esto en la financiación del traspaso de una farmacia?
Desde Gómez Córdoba, expertos en el traspaso de farmacias, hemos querido analizar un poco más el tema y compartir con usted algunos aspectos que le pueden ser útiles si está evaluando comprar una farmacia y de esta forma optar por el mejor plan de financiación de farmacias.
¿Han cambiado las características actuales de financiación del traspaso de una farmacia?
Sí, así es. Las condiciones de financiación actuales han cambiado, veamos como:
El punto fuerte es el tipo de interés, fijo, son intereses muy bajos, estamos hablando en torno al 3%.
El punto débil para el solicitante del préstamo son las garantías, antes de hablarles de las mismas, queremos explicar qué son y qué tipos de garantías pueden existir:
Las garantías son “un por si acaso”. Las garantías nunca van a sustituir la esencia del análisis de la operación de financiación que no es otra que demostrar la capacidad de pago del prestatario.
El que haya sido un buen pagador en el pasado, no quiere decir que sea un buen pagador en el futuro.
Por si acaso no puede pagar, le piden garantías. Así, si falla, por cualquier motivo, la entidad podrá intentar recuperar su dinero a través de las garantías bancarias, reales y personales.
Tipos de garantías y los cambios actuales respecto a la financiación del traspaso de una farmacia
Garantía personal
Se presta un compromiso de la persona o personas que avalan/garantizan para el caso que el deudor principal de la operación no cumple con sus obligaciones serán los avalistas los que tendrán que hacer frente a ella.
Garantía real
La garantía se hace sobre bienes tangibles.
Hay dos grandes grupos de garantías reales: hipotecaria y pignoración o prenda.
Hipoteca:
La garantía bancaria se hace sobre un bien inmueble.
Pignoración o prenda: dos tipos
- El bien que ofrecemos en la garantía bancaria es mueble
- Existencias.
- Mobiliario.
- Maquinaria.
- El bien que ofrecemos en garantía bancaria son derechos
- Saldos en cuentas corrientes.
- Depósitos plazo.
- Acciones.
- Fondos de inversión.
- Contratos de servicio.
- de venta.
- de alquiler.
- Derechos de concesiones.
En el caso de las farmacias, estos derechos de concesiones suelen ser la principal garantía, es decir, se garantiza sobre el propio negocio con la licencia y con lo que llamamos fondo de comercio o clientela (para entendernos, se trata de las ventas anuales que genera ese negocio en base a su ubicación y años de asentamiento).
Indudablemente, cuanto más líquida (capacidad de convertirse en dinero rápidamente) sea la garantía bancaria, garantía real o garantía personal ofrecida, más interesante será para los bancos, por lo que, indudablemente, el dinero y sus derivados ocupará el primer puesto.
¿Dónde se han producido los cambios actuales respecto a las garantías?
Explicadas que son las garantías, veamos donde se ha producido los cambios principalmente enfocados a una mayor garantía de cobro por parte del banco y por tanto a una mayor exigencia hacia el perfil del deudor, que ha de tener mayor valor en sus garantías reales y personales.
Respecto a la garantía de Fondo de Comercio, continúa siendo el principal aval, aunque en algunas entidades se ha bajado el porcentaje de financiación respecto al valor de tasación de esta garantía, es decir, se ha pasado de financiar el 80% del valor de tasación del Fondo de Comercio a porcentajes menores como el 70 o incluso el 60% de esa tasación.
Además, aunque se siguen considerando los avales inmobiliarios, prefieren diversificar la garantía con otros derechos, fundamentalmente productos financieros como los fondos de inversión que quedan pignorados en parte de su valor.
De esta manera el banco diversifica y puede recuperar su dinero de forma más rápida que con el inmobiliario. Los productos financieros se venden de un día para otro, los inmobiliarios no.
Una excepción, respecto a los avales inmobiliarios es que el banco sigue apostando por ellos como garantía, ya que, el local donde va a estar la farmacia le asegura al banco que el negocio estará ahí. También, aunque hemos dicho que no les interesan tanto las garantías inmobiliarias, si estas son de un valor muy por encima del necesitado para financiar, lo tendrán en cuenta, pues esto les permite tener mayor margen para ejecutar si lo necesitarán. No obstante, lo dicho, los bancos siguen tomando garantías inmobiliarias, pero en menos porcentaje.
Entonces, más allá del tipo de aval elegido y dentro de éste, el mayor o menor porcentaje de financiación por parte de los bancos, lo que está claro es que siempre va a haber un banco que llegue a más financiación, se trata de buscar en el mercado y en eso nuestro equipo es especialista, le puede ayudar.
Y sobre la aportación propia que el banco no cubre en la financiación del traspaso de una farmacia ¿Qué novedades hay?
Respecto a esto, siempre van a necesitar que el deudor haga una aportación de capital propia en torno al 20% de la inversión total, el motivo es claro:
Comprometer en una medida suficiente el capital del deudor, de modo que el riesgo del negocio sea compartido, a las malas, no solo pierde el banco sino también el cliente, y esto hará que, en épocas de crisis, el grado de compromiso del deudor sea mayor y luche por sacar a flote su negocio hasta el último minuto, ya que no solo pierde el bien financiado sino también su capital.
En conclusión, en la actualidad los bancos están valorando más el dinero de fondos de inversión o directamente la aportación económica, dado que ya tienen muchas garantías inmobiliarias.
¿Cómo estamos asesorando a nuestros clientes en la financiación del traspaso de una farmacia?
Los tipos de interés variable están en torno al 2.4% ó 2.5% algo más altos el tipo fijo 3%, aunque existe sin duda una diferencia, el ahorro final es tan pequeño que aconsejamos se opte por el tipo fijo pues de esta forma se aseguran una cuota constante durante 20 años a un coste bajo. Y además, esto le permite tener un control sobre los gastos de su farmacia.
Estos datos son generales y mutables, de modo que podemos encontrar mejores condiciones tanto a tipo fijo como variable de las señaladas, va a depender de la línea del tiempo en que solicitemos dicho préstamo y del perfil del cliente que pida el préstamo.
Recuerde que nuestro equipo puede realizarle un estudio de viabilidad de la operación de compraventa de su farmacia, además de acceder a entidades bancarias especializadas a este tipo de operaciones con las mejores condiciones. En Gómez Córdoba, disponemos de simuladores de inversión y de préstamo a los que podrá acceder de forma gratuita.
Con el simulador de inversión usted podrá obtener una estimación de en cuánto tiempo podrá recuperar su inversión. Introduciendo datos de ingresos y gastos, tipo de financiación deseada y el capital propio a aportar, el simulador le entregará datos que le indican cuánto tardará en recuperar lo invertido en la compra de su farmacia.
Manuela Horcas
Abogada especialista en farmacias
