Nueva Ley de Crédito Inmobiliario: ¿en qué afecta a la farmacia?

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Nueva Ley de Crédito Inmobiliario, en qué afecta a la farmacia

 

La nueva Ley de Crédito Inmobiliario (la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario a la que también se da el nombre oficioso de «Ley Hipotecaria») entrará en vigor el próximo 16 de junio, como ya conocerán por prensa.

Esto, sin duda, es una buena noticia que afectará a la mayoría de las financiaciones bancarias, pero no a todas. Desde Gómez Córdoba | Abogados de Farmacia, intentaremos arrojar un poco de luz sobre cómo repercute a las boticas y resumir los aspectos más destacados de la norma.

 

¿En qué afecta esta ley a la farmacia?

La nueva ley es la transposición (con años de retraso) de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, y afecta a los préstamos con garantía inmobiliaria (esto es, a los inmuebles, tanto vivienda como locales de negocio).

Para el sector de la farmacia, esta ley abaratará los préstamos sobre garantía inmobiliaria, pero no afectará a los préstamos sobre Fondo de Comercio. Naturalmente, si financiamos la compra de la farmacia con la garantía del propio local de farmacia u otros inmuebles, sí podremos beneficiarnos de sus ventajas.

No es de aplicación a las financiaciones sobre Fondo de Comercio, ya que estas utilizan como garantía la prenda sin desplazamiento (en otras palabras, al negocio de farmacia ubicado en un local). Esperemos que con el tiempo esta ley sea extensible también a otros tipos de préstamo como este de Fondo de Comercio u otros de tipo personal.

La nueva ley  -que como hemos señalado entrará en vigor a mediados del próximo junio- plantea en síntesis condiciones favorables para el prestatario cuya garantía, como comentamos, son los inmuebles. Estos se verán liberados de determinados gastos e impuestos que hasta ahora el banco le repercutía.

 

Cambios de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario

Veamos algunos de los cambios que inciden directamente en el abaratamiento de la financiación con garantía inmobiliaria.

– Gastos

Los bancos asumirán todos los gastos de formalización de las hipotecas menos el correspondiente a la tasación de la finca y los de las segundas copias notariales.

Por gastos de formalización se entienden:

  • Honorarios de notario
  • Gestoría
  • Registro de la propiedad
  • Impuesto hipotecario

 

– Asesoramiento notarial

El cliente deberá tener acceso al borrador de hipoteca, al menos diez días antes a la elevación a público.

Éste debe recibir asesoramiento (gratuito) del notario interviniente, quien se asegurará de que entiende todas las cláusulas de la escritura.

 

Asesoría de farmacias

 

– Abaratamiento de las comisiones

  • De amortización:

Para hipotecas variables, la cancelación de deuda conllevará una comisión del 0,25% sobre lo amortizado a partir del 3º año o del 0,15% a partir del 5º.

Actualmente, estas comisiones son del 0,5% durante los primeros 5 años y del 0,25% a partir del 6º.

Para hipotecas de tipo fijo, se establece un máximo del 2% sobre lo amortizado durante los primeros 10 años del préstamo.

Dicho máximo será del 1,5% si la amortización tiene lugar a partir del 10º año.

  • Conversión:

Se abarata la conversión de hipotecas de tipo variable a tipo fijo. Para potenciar el cambio, la nueva Ley fija un máximo del 0,15%, no existiendo límite alguno en la actual normativa.

 

– Subrogaciones

Trasladar un préstamo de un banco a otro dejará de estar exento de impuestos. La base imponible del impuesto será la deuda que queda por devolver más los intereses.

Los costes generados por el traslado se prorratearán entre las dos entidades financieras: para ello se tendrá en cuenta la duración del crédito y el momento en el que se produce la subrogación.

Con esta medida se pretende incentivar la concesión de nuevas hipotecas.

 

– Productos bancarios accesorios

Se prohíbe al banco ligar la concesión de préstamos con la contratación de uno o varios productos accesorios (seguros).

Sin embargo, se permite la aplicación de bonificaciones en el diferencial del préstamo por cada producto que se contrate con el banco (práctica, por otro lado, muy habitual en España).

Pongamos un ejemplo ilustrativo de cómo la financiación con préstamos con garantía inmobiliaria verá disminuido su coste frente a una hipoteca sobre Fondo de Comercio, a la que no repercuten los beneficios de esta ley.

Sobre una financiación de 1 millón de euros:

Tabla préstamos garantía inmobiliaria

 

Vemos con este ejemplo que alguien que financie la compra del negocio de farmacia sólo con inmuebles abaratará sus costes en 18.200€ respecto a las financiaciones sobre Fondo de Comercio.

 

La práctica habitual en farmacia

La práctica habitual en cuanto a las farmacias, en todo caso, es que se financie la operación con un doble crédito:

  1. Primer préstamo con garantía hipotecaria del local de farmacia, en el caso de que este sea adquirido también junto a la farmacia, que podrá beneficiarse de las premisas de esta nueva ley.
  2. Segundo préstamo y por lo general de mayor cuantía, con el que se financia el negocio de farmacia, cuyo nombre técnico es el de “préstamo sobre hipoteca mobiliaria”, a la que no es de aplicación la ley que nos ocupa.

Demos de todas formas la bienvenida a esta nueva norma, que sin duda facilitará el crédito ofrecido a vivienda habitual y por extensión también al crédito empresarial avalado por inmueble.

 

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