Cuando vendo por menos de lo que me costó el local de farmacia, ¿tengo que pagar el Impuesto de Plusvalía Municipal?
En 2017 el Tribunal Constitucional se pronunció en contra de esta práctica.
A partir de esta Sentencia, la transmisión de estos locales (o de cualquier inmueble) que no obtengan ganancia patrimonial no tendría que tributar por este impuesto.
Pero ¿qué es el Impuesto de Plusvalía Municipal?
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU),, conocido como Impuesto de Plusvalía, es un tributo que se aplica, en el caso de las farmacias, cuando
- se vende el local
- se dona
- se hereda el local donde esta se ubica la farmacia
En el caso de una venta, donación o herencia, del local de farmacia, ¿quién debe abonar el impuesto de plusvalía municipal?
Cuando se vende el local, es la parte vendedora quien debe abonar el impuesto sobre plusvalía municipal.
¿Y en una donación?
En el caso de una donación, en cambio, es el donatario, esto es, quien recibe el local es quien debe liquidar el impuesto.
¿Y en una herencia?
Igual ocurre si se transmite por herencia, los herederos tendrán que tributar por la adquisición de este y pagar el impuesto de plusvalía.
¿Dónde está el quid de la cuestión?
Pues que es un impuesto que se aplica, con independencia de si ha habido o no ganancia.
Parece absurdo que se venda un local por un valor inferior por el que se adquirió, y encima, tenga que tributar por un impuesto al que se le conoce como “plusvalía municipal”.
¿Cómo se calculaba hasta ahora el Impuesto de Plusvalía Municipal?
La base imponible se calcula en función del valor catastral del local y del tiempo transcurrido en poder del vendedor, donante o fallecido, siendo un máximo de 20 años.
Ejemplo de Plusvalía Municipal en un local de Farmacias
Un titular farmacéutico compró la farmacia, junto con el local donde se ubica en 2011 y lo vende en 2021.
Para calcular el pago del impuesto se tomará el valor catastral, pongamos que este es de 200.000 euros.
La tasa de revalorización –que el Ayuntamiento determina con ciertos límites– será el resultado de multiplicar 3,5 por los diez años en los que se ha sido propietario del bien. Esta cifra puede variar en función del municipio. Ello da como resultado un 35% que, aplicado al valor catastral de 200.000 euros, deja una base imponible de 70.000 euros para el ejemplo propuesto. Sobre este importe se aplicaría el tipo impositivo, que no puede superar el 30% por ley. Como se ve en este supuesto, la fórmula no tiene en cuenta si el propietario gana o no dinero con la venta.
¿Qué dicen los tribunales sobre la legalidad de este Impuesto de Plusvalía Municipal?
El Tribunal Constitucional en la sentencia 59/2017 de 11 de mayo, ya advirtió del problema al declarar la inconstitucionalidad y nulidad limitada de determinados preceptos de la LHL, en la medida en que gravaban situaciones de pérdida patrimonial, instando al legislador a abordar la reforma del impuesto.
La posterior sentencia 126/2019 de 31 de octubre, en idéntico sentido, el Tribunal Constituciona estableció que la cuota a satisfacer no podía superar el incremento patrimonial producido.
Con fecha 26 de octubre de 2021 el TC estima que la forma de determinar la base del impuesto, regulada en el citado artículo 107, vulnera el artículo 31.1 de la Constitución Española al no respetar el principio de capacidad económica.
Art. 31.1 dice
“Todos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica mediante un sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad y progresividad que, en ningún caso, tendrá alcance confiscatorio”.
El tribunal a quo que planteó la cuestión de inconstitucionalidad que provoca la sentencia de 26 de octubre, estima que aun cuando el importe de la cuota tributaria no resulta superior a la plusvalía realmente obtenida con la transmisión, sí supone una parte muy significativa de la misma. En el supuesto enjuiciado la cuota tributaria oscilaba, entre el 60,82% y el 58,99%. El tribunal que plantea la cuestión apunta a que esa tributación podría atentar al principio de capacidad económica e incurrir en una confiscatoriedad constitucionalmente proscrita (art. 31.1 CE).
También planteó al Constitucional la posibilidad de que la configuración actual del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos pueda limitar el derecho de defensa previsto en el artículo 24 de la Constitución en la medida en que no permite una prueba a contrario que demuestra que no ha existido revalorización.
La sentencia del constitucional pone de manifiesto que la normativa parte de una base imponible que puede no guardar relación con la capacidad económica real del contribuyente; y establece un método objetivo de cálculo de esa base imponible del impuesto que no contempla la posibilidad de que la transmisión produzca una pérdida o minusvalía (que además no admitiría prueba en contrario).
¿Qué ha supuesto la sentencia del TC de 182/2021, de 26 de octubre?
El Tribunal Constitucional no ha declarado inconstitucional el impuesto, sino que se declara contrario a los principios constitucionales de capacidad económica y no conficatoriedad el sistema objetivo del cálculo de la base imponible del impuesto.
Una vez publicada la sentencia, esto suponía que en la práctica no era posible la liquidación del impuesto hasta que no fuera aprobado una nueva norma adaptada de cálculo del impuesto.
Ha supuesto la práctica derogación del IIVTU, al declarar inconstitucional y nulo buena parte del artículo 107 de la Ley de Haciendas Locales (LHL), lo que impide en la práctica realizar cualquier liquidación del impuesto al haberse eliminado del ordenamiento jurídico las reglas de cálculo que se venían aplicando por los Ayuntamientos, artículo
En la propia sentencia, el constitucional exhortaba al legislador a adaptar la normativa.
¿Cuáles son los efectos prácticos de esta Sentencia?:
A la hora de analizar las consecuencias prácticas de la sentencia debemos distinguir los siguientes supuestos:
1.Hechos imponibles anteriores al 26 de octubre de 2021:
- A) Si han sido autoliquidados por el contribuyente o liquidadas por la Administración y tales liquidaciones no han sido recurridas antes del 26 de octubre, no procederá la devolución de ingresos indebidos. Sólo cabría un recurso extraordinario de Revisión, pero con muy pocas posibilidades de prosperar a la vista de recientes resoluciones del TS.
- B) Si aún no se presentó la autoliquidación, o bien no se ha girado todavía la liquidación por parte de la Administración, o habiéndose recibido ésta no ha sido satisfecha, el impuesto será inexigible conforme al nuevo sistema de cálculo.
- C) Si la liquidación o autoliquidación se encontraba recurrida a la fecha de dictarse la sentencia, por cualquier motivo, el impuesto será inexigible, siendo recomendable agregar al recurso un escrito invocando la nulidad del artículo 107 LHL.
2. Hechos imponibles posteriores al 26 de octubre de 2021 y anteriores al 10 de noviembre de 2021, fecha de entrada en vigor de la nueva regulación:
El impuesto no será exigible en ningún caso.
3. Hechos imponibles posteriores al 9 de noviembre:
Por medio del Real Decreto Ley 26/2021, de 8 de noviembre, se adapta con carácter de urgencia la normativa del IIVTNU a la nueva jurisprudencia del Tribunal Constitucional y se evita el vacío legal de la normativa.
El RDL 26/2021:
Este RDL 8/2021 ha modificado sus artículos 104 y 107, el cual se ha publicado en el BOE el día 9 y ha entrado en vigor el día 10 del mismo mes.
- La nueva regulación no tiene efectos retroactivos, por lo que no será exigible el impuesto a las transmisiones causadas entre el día 26 de octubre y 9 de noviembre.
- En ella se modifica el artículo 107 de la LHL manteniendo el sistema de coeficientes en términos similares al preexistente, si bien el porcentaje máximo de incremento será del 45 % del valor catastral del suelo, en lugar del 60 % anterior, lo cual ya constituye en sí mismo una cierta rebaja.
- Tales coeficientes se revisarán anualmente mediante una norma de rango legal.
- Se reconoce la posibilidad de que los Ayuntamientos, a los solos efectos de este impuesto, corrijan hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización.
- Modificación del artículo 104, en el que se establece un sistema de cálculo de la base imponible, alternativo al anterior,(por el que podrá optar el contribuyente por medio de instancia cuando le resulte más favorable), en el que se determinará la ganancia real obtenida por la transmisión, calculada en función de los valores de adquisición y de transmisión que consten en los títulos de propiedad, de forma similar a la regulación del IRPF, pero sin tener en cuenta los gastos e impuestos inherentes a la adquisición y transmisión.
- En el caso de que el título de adquisición sea una herencia o donación se tomará el valor por el que se haya tributado en el impuesto de sucesiones (los Ayuntamientos en general no aceptaban hasta ahora dicho valor por estar fijado unilateralmente por el interesado).
- No obstante, el Ayuntamiento tendrá en cuenta el valor comprobado por la Administración en ambas transmisiones si éste fuera superior al declarado, que a partir del 1 de enero de 2022 podría ser el nuevo “valor de referencia catastral”.
- La base imponible en este sistema alternativo de cálculo será un porcentaje de la ganancia, el que represente el valor catastral del suelo en relación con el valor catastral total del inmueble.
- En ningún caso se tributará cuando exista pérdida patrimonial, y si hubiera una ganancia menor a la calculada por el sistema de coeficientes, el nuevo método cálculo alternativo permitirá que la tributación sea más reducida, evitando así la quiebra del principio de capacidad económicaque ha motivado la declaración de inconstitucionalidad.
Ejemplo con la nueva regulación RDL 26/2021
Ejemplo, si un Local fue adquirido por 100.000 €, y se transmite por 200.000 €, y el valor catastral del suelo equivaliese a la mitad del valor catastral total, la base imponible del impuesto sería la mitad de la ganancia obtenida, es decir 50.000 €, y sobre dicha base se aplicarán el tipo impositivo determinado por la respectiva ordenanza municipal, con el máximo del 30%. Si la cuota así obtenida fuese inferior a la que resultase de aplicar los coeficientes preestablecidos, el contribuyente podrá optar por ella.
Calcule el Impuesto de Plusvalia Municipal al vender donarla o adquirir por herencia la farmacia,
Si quiere revisar su caso, puede utilizar esta calculadora de plusvalia municipal que tiene en cuenta todos los cambios que establece la ley y le dará a conocer lo que le tocará pagar por la Plusvalía Municipal de ahora en adelante tras vender, heredar o recibir en donación un inmueble.
La nueva regulación, mantiene en lo sustancial las reglas de liquidación del impuesto, corrigiendo los defectos señalados por el TC al facilitar la posibilidad de optar por el sistema más beneficioso cuando el incremento producido sea reducido o inexistente.
Sin embargo, deja sin resolver muchas incógnitas al no pronunciarse sobre la tributación de las transmisiones anteriores.
En particular, cabe cuestionarse la de las herencias causadas por fallecimientos anteriores al 10 de noviembre, que podrían estar no sujetas ante el vacío legal generado por la declaración de nulidad del artículo 107 LHL.
Lo mismo ocurre con todas las transmisiones realizadas antes del día 10 de noviembre que no hayan sido liquidadas, sin necesidad de que estén recurridas.
En estos casos es recomendable liquidar la plusvalía como no sujeta, acompañando un escrito en el que solicite que se declare la no sujeción al pago del impuesto ante el vacío legal existente a fecha de la transmisión causado por la STC 182/2021.
En Gómez Córdoba, somos especialistas en la compraventa de farmacias, por lo que, si usted tiene pensado comprar o vender su farmacia, no dude en contactar con nosotros.
Ignacio Diez- Urteaga
Departamento de Contabilidad
