Comprar farmacia con alquiler y opción de compra de local: ¿interesa?

En ocasiones, las operaciones de compraventa no llegan a materializarse, a pesar de que tanto el vendedor como el comprador han llegado a acuerdos en el  precio de farmacia y local.

El motivo es la falta de viabilidad económica de la operación. Los números no salen y los bancos no acceden a financiar un negocio sin un excedente anual de, al menos, 30.000 euros en los casos en que el que adquiere es un sólo titular; medida prudente que evitará una nueva crisis inflacionista como la recientemente sufrida.

¿Cómo salvamos la operación a fin de que la transmisión sea viable?

Una de las respuestas posibles estaría en diferir en el tiempo la operación, fraccionando los pagos.

En un primer momento se transmite y paga el negocio de farmacia,  y en un segundo momento se adquiere el local mediante una opción de compra.

¿Conviene esto a ambas partes ?

Sin duda, pues se consigue el objetivo de ambos que es vender y comprar la farmacia.

Pero analicemos un poco más profundamente el tema.

Alquiler con opción de compra de local

El alquiler con opción de compra es un contrato mixto o doble, compuesto por:

• Un contrato de alquiler
• Un contrato de compraventa

Para que haya opción de compra, necesariamente debe haber primero un contrato de arrendamiento o alquiler.

La opción de compra consiste en adquirir un derecho de compra sobre un inmueble en un plazo determinado, preestableciendo las condiciones, el precio y dicho plazo.

Esta formula mixta permite al arrendatario-optante tener la disponibilidad jurídica del local a cambio de una renta por un tiempo determinado. Así, llegado el momento, podrá comprar teniendo la posibilidad de que la renta ya satisfecha se descuente, parcial o totalmente, si es que así lo hubieran pactado las partes.

Peculiaridad de la opción de compra

La opción de compra es un contrato unilateral, en el que el propietario del local está obligado a vender, en las condiciones pactadas y en las que el optante no está obligado, pudiendo decidir en el momento del ejercicio de la opción, no ejercitarla.

Esto supone un desembolso inicial del optante por la prima que le da derecho a ejercitar la opción,  y que perderá caso de no ejercitarse la misma. Pero esto, al mismo tiempo, le confiere la libertad de no continuar y de solicitar un traslado a otro local que cumpla con los requisitos legales y que le resulte de mayor interés.

La opción de compra ¿beneficia a ambas partes?

En resumen, el alquiler con opción de compra es un tipo de contrato que resulta beneficioso:

Para el arrendatario / optante

• Dispone de un local de alquiler, facilitándole la inversión de la compra del negocio de farmacia total en dos partes, y permitiendo que esta operación sea viable al estar diferida en el tiempo.
• Es una forma de financiación a través del vendedor, eliminando la necesidad de pedir un crédito bancario, con el ahorro de costes que esto supone al no haber intereses, gastos de apertura y registro, etc.

Para el arrendador / vendedor

• En lo fundamental, el diferimiento en el pago ha resuelto el problema de la viabilidad económica de la operación consiguiendo vender gracias a ello.

Sin embargo, esta fórmula tiene dos inconvenientes claros para el que vende, veámoslas :

Inconvenientes jurídicos

El carácter unidireccional de la opción, que obliga a vender y no a comprar genera una inseguridad jurídica al vendedor, que pasado el tiempo puede no ver cumplidas sus expectativas de venta al no ser ejercitada la opción.

En la práctica, esta posibilidad existe. Se da en operaciones de transmisión de licencias que se adquieren por su posibilidad de traslado a ubicaciones más comerciales, y que en el momento de la negociación y por conveniencia del vendedor se han de adquirir junto con el local.

Inconvenientes fiscales 

Fiscalmente tampoco interesa esta operación al arrendador-vendedor de la opción de compra.

La tributación de la opción de compra en el IRPF del vendedor:

Esta es una ganancia de patrimonio según lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, de IRPF, que nace en el momento de dicha concesión y que al no derivar de una transmisión, se clasifica como renta general a efectos del cálculo del Impuesto, de acuerdo con lo establecido en el artículo 45 de la LIRPF.

• Esto significa que a la ganancia patrimonial del vendedor se le aplicará un tipo marginal que va desde el 19% al 45% según sea su base imponible.

La tributación del alquiler previo a la opción en el IRPF del vendedor:

•  Igual ocurre con los rendimientos obtenidos por el alquiler del local, que tributarán bien como rendimientos de capital inmobiliario o dentro de la actividad del arrendador, si este fuere empresario con una actividad de alquiler de locales. Dichos rendimientos igualmente tributan en la Base Imponible General, y por tanto le son de aplicación los tipos expuestos anteriormente, que van del 19% al 45% .

En conclusión, el arrendador-vendedor tributará por estos rendimientos a escalas tributarias elevadas con seguridad,  teniendo en cuenta que su base imponible irá en aumento por la suma de diversas fuentes de ingresos.

Es claro pues que está opción no es la más conveniente para el vendedor.

¿Alguna opción ventajosa para ambos?

La respuesta es SÍ, pero dejemos la solución para un próximo artículo, pues igual que ocurre con las inversiones en negocio de farmacia, la mejor formula para digerir la inversión (en nuestro caso, la información) es diferir en el tiempo.

próximo artículo compra venta local a plazos

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