En uno de nuestros anteriores artículos «Comprar farmacia con alquiler y opción de compra de local: ¿interesa?«, comentábamos una fórmula que facilitaba la transmisión de una oficina de farmacia cuando esta no pueda realizarse por un problema de viabilidad económica.

La solución que dábamos era dividir en dos la inversión, comprando en un primer momento la farmacia y posponiendo la compra del local, utilizando para ello la figura jurídica del alquiler con opción de compra.

Veíamos, en resumidas cuentas, que esta opción solucionaba el problema de viabilidad y era óptima para el comprador tanto jurídica como fiscalmente, no siendo así para el vendedor en ninguno de sus dos aspectos.

En este artículo seguimos apostando por el diferimiento en el pago del local para que la operación sea viable, pero con otra figura jurídica que contemple también optimizar las expectativas del vendedor.

Compraventa de local de farmacia con pacto de reserva de dominio

En esta ocasión hablamos de un contrato bidireccional que obliga a ambas partes a ejecutar las obligaciones contraídas sobre condiciones, precio y entrega del bien, únicamente pospone en el tiempo la traditio o entrega del bien, en nuestro caso el local de farmacia.

Es una compraventa a plazos donde el vendedor retiene la propiedad del bien objeto del contrato hasta el completo pago del precio, transfiriendo al comprador únicamente la posesión.

Se configura como una condición suspensiva, en cuanto que el comprador no adquiere la propiedad hasta el momento del pago íntegro del precio del bien en cuestión. Y así, cumplida la condición, se producirán sus efectos con carácter retroactivo de acuerdo con el art. 1.120 del Código Civil.

Las ventajas del pacto de reserva de dominio son evidentes:

• La propiedad del inmueble no se transmite al comprador mientras no se realice el pago total del precio.
• Quedará inscrito en el Registro de la Propiedad bajo la forma de condición suspensiva, de acuerdo con los artículos 23 y 82 de la Ley Hipotecaria.
• En caso de cumplirse la condición, con el pago íntegro del precio se produce de forma automática y de pleno derecho la transmisión de la propiedad al comprador.

Fiscalidad del contrato de compraventa con pacto de reserva de dominio

La aplicación del IRPF para el propietario del local

En este caso, las cantidades aportadas previamente a la entrega del inmueble se pueden considerar como cantidades a cuenta de una venta, y así, serían  una ganancia patrimonial derivada de una transmisión; por tanto, tributarían a la base imponible del ahorro y estarían sometidas a un escalado menor que el de la base general, cuyo límite es el 23%.

¿Cuándo paga impuestos el vendedor?

Los impuestos se pagan desde el momento en que se perfecciona el contrato, que lo es de facto desde el primer momento en tanto que se fijan las condiciones, el precio y entrega de la cosa y las partes se obligan a su cumplimiento. Dicho esto, podemos decir que los pagos a cuenta del precio final de una compraventa con reserva de dominio se pagan desde el momento en que son devengados.

 Será una Alteración Patrimonial, que deberá reflejar el vendedor en el IRPF en el año en que se realizó cada uno de los pagos anticipados.

La compraventa con pacto de reserva de dominio, ¿beneficia a ambas partes?

Podemos concluir que la compraventa con pacto de reserva de dominio resulta beneficiosa para ambas partes:

Para ambos

• El diferimiento en el pago ha resuelto el problema de la viabilidad económica de la operación, consiguiendo vender gracias a ello.

Para el comprador

• Dispone de un local desde el principio a cambio de aportar unas rentas que serán a cuenta del precio final. Este fraccionamiento facilita el pago.

Para el vendedor

• Seguridad jurídica: El carácter bidireccional de la compraventa con reserva de dominio obliga a vender pero también a comprar, por lo que ofrece la seguridad jurídica que busca el vendedor al hacer una transacción.
• Fiscalmente es más interesante que la opción y el arrendamiento, pues los pagos a cuenta tributaran a un tipo máximo del 23%, frente a la opción y rentas por alquiler que tributan en la Base imponible General a tipos máximos del 45%.

Desde Gómez Córdoba Abogados de Farmacia le recomendamos contar con expertos en la materia que puedan asesorarle con los trámites para llevarlos correctamente.

Para consultas sobre este o cualquier otro tema relacionado con la farmacia, no dude en contactar con nosotros, somos especialistas.