¿Cuando finalizaba la prórroga de alquileres anteriores al 85?
El 1 de enero de 2015, se cumplían 20 años de la entrada en vigor de la vigente Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y en diciembre de 2014, concluía la prórroga prevista en la misma, que ponía fin a algunos alquileres contratados antes del día 9 de mayo de 1985 (los denominados alquileres de renta antigua).
La Ley de Arrendamientos Urbanos, establecía un régimen transitorio para los contratos de arrendamiento de local de negocio que existían en el momento de la entrada en vigor de la norma (1 de enero de 1995), fijándose unos plazos de extinción de los mismos, en función de la fecha de suscripción del contrato, de la actividad desarrollada en el local y de que la persona arrendataria fuese persona física o jurídica.
El 31 de diciembre de 2014 tuvo lugar el último plazo de extinción general que afecta a los contratos que cumplían todos los requisitos:
Extinción de la prórroga diciembre 14 para grandes superficies y titular persona jurídica
Como decimos, son estos alquileres denominados de renta antigua, es decir, todos aquellos que fueron otorgados antes del 9 de mayo de 1985, bajo el régimen legal de prórroga forzosa, en los que los locales de negocio, en nuestro caso, farmacia, no tengan la consideración de;
- Gran superficie (igual o superior a 2.500 m2),
- Y el arrendatario sea una PERSONA JURÍDICA.
¿Hasta cuándo la prórroga forzosa para personas físicas y locales no considerados grandes superficies?
Por el contrario, si el arrendatario era una PERSONA FÍSICA, en nuestro caso el propio titular farmacéutico, cuando entró en vigor la Ley (1 de enero de 1995), el contrato se extinguirá cuando :
- Se jubile o fallezca dicho titular farmacéutico (siempre que no haya habido subrogación anterior), a menos que su cónyuge continúe la misma actividad.
- Lo cual determinaría prolongar el contrato hasta que dicho cónyuge se jubile o fallezca.
- Cuando quien haya sucedido al arrendatario, o a su cónyuge, es un descendiente, entonces el contrato finalizaba el 1 de enero de 2015.
- Por último, hay que hacer referencia al traspaso del arrendamiento a un tercero. Si éste se hubiere realizado en los diez años anteriores al 1 de enero de 1995, la fecha de finalización del contrato se prolongaría hasta el 1 de enero de 2020.
Pongamos como ejemplo tres consultas realizadas en nuestro despacho:
1. Subrogación alquiler de renta antigua antes de la LAU 94
El primero de ellos trata de una titular farmacéutica que ha subrogado el contrato de alquiler cuyo titular fue su padre, de quien hereda la farmacia en el año 1986. Nos pregunta cuándo termina su contrato.
En este caso, vemos que es un contrato de alquiler hecho a persona física que ejerce la actividad de farmacia, realizado antes de 1984.Como el titular fallece, el mismo contrato puede ser subrogado por su hija, también farmacéutica y que continua con la misma actividad. Hemos visto que, en caso de que la subrogación sea realizada por un descendiente que continúe con la actividad, el contrato finalizaría como máximo el 31 de diciembre de 2014.
2. Subrogación alquiler renta antigua después de la LAU 94
La segunda consulta viene motivada por persona interesada en la compra de una farmacia actualmente ubicada en un local en alquiler del año 1984. Tras revisar el contrato se observa que la actual titular se ha subrogado en el mismo en el año 2001, ya vigente la LAU de 1994 y en la misma las partes acuerdan una vigencia del plazo de 20 años. En este caso la expiración del plazo sería acorde al acuerdo de las partes, es decir finalizaría en este caso en el 2021.
3. Sin posibilidad de subrogación. Traspasos de alquiler renta antigua después de la LAU 94
Una tercera consulta es planteada por el arrendatario de un contrato de renta antigua que quiere vender su farmacia y necesita subrogar el contrato de alquiler a un tercero farmacéutico que compra. ¿Podría hacerlo?
Pues no podría subrogar , en este caso se tendría que celebrar un contrato nuevo con la cobertura legal de la LAU 94. Eso sí, el actual arrendatario, que rige su contrato por una ley anterior, tendrá que indemnizar al casero o arrendador con un derecho de traspaso acorde a la legislación del momento en que se realizo el contrato.
.
